Közösségi távolságtartás, a boltok látogatottságának csökkenése, távmunka: a Covid-19 járvány egész sor kihívást állított az ingatlanszektor elé 2020-ban, és ezek hatásai 2021-ben is érezhetőek lesznek, így egyes trendeket felgyorsítanak, másokat megzavarnak majd a Fidelity International szakértői szerint.

Nyomás alatt az európai kiskereskedelem

Ami a legfeltűnőbb, hogy a válság felgyorsította az emberek vásárlási szokásainak strukturális változásait: az online csatornákon elköltött összegek nőttek, a bevásárlóutcák és plázák forgalma csökkent. Európa kontinentális részén a vásárlók korábban lassabban tértek át az online vásárlásra, mint egyesült királyságbeli, amerikai és kínai társaik, ám 2020-ban némileg csökkentették a lemaradásukat: február és május között az előző év hasonló időszakához képest 20,6%-kal nőtt az online értékesítési árbevétel, és a második hullám miatt bevezetett újabb korlátozások alatt a tendencia bizonyára folytatódni fog.

A Fidelitynél arra számítanak, hogy az európai kiskereskedők csökkenteni fogják a fizikai üzleteik számát, és a fő hangsúlyt az online portálokra helyezik át, aminek hatására nőni fog a második vonalbeli bevásárlóutcák és bevásárlóközpontok üresen álló üzlethelyiségeinek száma, tovább fokozva ezzel az értékre nehezedő nyomást. Ebből adódóan viszont csökken majd az ágazatba irányuló befektetési kedv, csökken a piaci likviditás, és még lejjebb süllyednek az árak – de talán megkezdődik az üzlethelyiségek hasznosításának újragondolása is.

Az Inditex például – ez a cég áll a Zara és a Massimo Dutti márkanevek mögött – a közelmúltban bejelentette, hogy a jövőben teljes értékesítési árbevételének 25%-át online kívánja realizálni (2019-ben ez az arány 14% volt). Tervei között szerepel az is, hogy a következő két évben 1000-2000 üzletét bezárja. E stratégia részeként olyan üzlethelyiségekbe invesztál, melyek „teljesen integráltak, digitalizáltak és öko-hatékonyak”, és bezárja az életciklusuk végéhez érkező, kisebb üzleteit.

Az akut válság ellenére úgy vélik a Fidelity elemzői, az irodák létfontosságúak az együttműködésen alapuló munkavégzés, a vállalati növekedés és a jó munkavállalói közérzet szempontjából egyaránt, ezért még sok-sok éven át szükség lesz rájuk.

Az egyéb ágazatokat tekintve a vendéglátóipar egyre komolyabb bajban van. Az Európai Bizottság becslése szerint az éttermek és kávézók 2020-ban 50%-os árbevétel-csökkenést voltak kénytelenek elszenvedni. Az idegenforgalomtól függő régiókban, például Franciaországban, Spanyolországban és Olaszországban vélhetően még súlyosabb a helyzet.

A piaci árak még nem tükrözik a Covid-válság teljes hatását, mert a kormányok intézkedései és a pénzügyi segélycsomagok egyelőre segítenek megőrizni a befektetések értékét, és a hozamra éhes globális tőke is beszállt a küzdelembe. Mindennek van néhány szokatlan hatása: Németországban például a kereskedelmi ingatlanok már drágábbak, mint a járvány előtt voltak, míg az Egyesült Királyságban az árkorrekciók mértéke szerény volt, és amúgy is talán inkább a Brexithez kapcsolódó kockázatok rovására írhatók.

Az iroda halála és feltámadása

A járvány súlyos hatással volt az irodahasználatra is: felgyorsította a távmunkára való áttérés trendjét, mely a válság előtt 3-4%-os ütemben haladt évente. Az ország statisztikai hivatala szerint az Egyesült Királyságban 2020 júniusában, 38%-on tetőzött az otthonról dolgozók aránya.

grafikon: Az irodák iránti keresletet a következő évtizedben meghatározó tényezők

Forrás: Cushman & Wakefield Research, Fidelity International, 2020. szeptember

Az irodák használatának módja persze változhat. Az elrendezés, a kínált szolgáltatások mások lehetnek a jövőben, kevesebb asztalt zsúfolnak be egy-egy helyiségbe, és nagyobb hangsúlyt kaphatnak a fantáziadús, az együttműködést ösztönző terek. Még ha a személyes jelenlét mellett zajló irodai munka heti öt napról négy vagy három napra csökken is, az irodák iránti összesített igény nőhet, mivel a bérlők és tulajdonosok új funkciókat találnak a tereknek, és persze a gazdaság is magához tér a válságból. Ezek a trendek nem mindenhol egyforma mértékben lesznek jellemzők, ezért az elemzői kutatásra, az aktív eszközválogatásra és a gondos portfóliókezelésre nagyobb szükség lesz, mint valaha.

„Bár az kétségtelen, hogy 2020 kihívásokkal terhes év volt a kereskedelmi ingatlanok piacán, arra számítunk, hogy ha sikerrel jár a vírus leküzdését lehetővé tevő vakcina előállítása érdekében tett rendkívüli globális erőfeszítés, akkor 2021-ben visszatérhetünk a megszokotthoz közelebb álló munkavégzési és vásárlási módszerekhez” – mondta el Al-Hilal István, a Fidelity International közép-kelet európai igazgatója.

A hatékonyabb adatgyűjtés nyomán nő a fenntarthatóság jelentősége

A befektetők az ingatlanok energiatakarékosságának és közösségi jellemzőinek javítását célzó beruházásokat hosszú távú megfontolások alapján hajtják végre. Úgy véljük, a „zöld bérlemények” gyorsan általánossá válnak majd: ezeknél a bérlőnek és a bérbe adónak is teljesítenie kell bizonyos környezetvédelmi vállalásokat, például energiafogyasztási adatokat kell szolgáltatnia. Ez javítani fogja az áttekinthetőséget a befektetők számára.

A hatékonyabb energiafogyasztási adatgyűjtés és a tanúsítási módszerek (például a Global Real Estate Sustainability Benchmark) elterjedésének hatására a környezetvédelmi és társadalmi tényezők egyre fontosabb szerepet játszanak a befektetők döntéseiben. Egy-egy eszköz környezeti fenntarthatósága ma mérhetőbb és kívánatosabb is, mint korábban − olyannyira, hogy az ügyfelek prioritási listáján ma már a hozammal és a teljesítménnyel azonos, sőt néha annál kiemeltebb helyet foglal el.

Az új épületekre mind szigorúbb szabályok vonatkoznak, főleg a fenntarthatóság és az energiahatékonyság kapcsán. A lehető legjobb környezeti tulajdonságokat nélkülöző épületek egyre nehezebben találnak bérlőket. E trend hatására egyre gyakoribb a meglévő ingatlanállomány felújítása, mivel az ingatlanszektor is ki akarja venni a részét a karbonkibocsátás minimalizálásából. Megfigyelték, az épületállománynak évente mindössze 1%-a cserélődik le, ami azt jelenti, hogy a 2050-ben minket körülvevő épületeknek a java már megépült. Ezért a Fidelity szakemberei úgy vélik, hogy az épületek utólagos korszerűsítése jelentősebb környezeti előnyökkel járhat, mint ha csak az újonnan épülő beruházások jellemzőire koncentrálnának.

Az alacsony hozamú befektetések között az ingatlantulajdon a király

A Covid-19 válságra adott monetáris politikai válaszlépések még jobban elnyomták a hagyományos bevételforrásokat, például az államkötvényeket, és a reálhozamokat soha nem látott mélypontra süllyesztették. Ilyen körülmények között az ingatlan vonzó alternatívát kínál, és annak ellenére népszerű marad a jövedelemre vadászó befektetők körében, hogy kevésbé likvid, mint a többi eszközosztály. Lehet, hogy az ingatlanból származó hozam alacsony, de az évi 3,5% még mindig jobb, mint amit a legtöbb államkötvény kínálni tud.

„A különböző ágazatokban tapasztalt árakon tetten is érhetőek a válság különböző hatásai. Az online kiskereskedelem fellendülésének hatására nőtt a logisztikai és raktározási létesítmények iránti kereslet, melyek ára lassan kimondottan magasnak mondható. A városok főutcáján található kiskereskedelmi üzletek ára viszont alacsony, így középtávon, mire a hangulat lenyugszik kissé, akár lehetőségeket is kínálhatnak. Eközben az adatközpontok, egészségügyi és vegyes használatú ingatlanok korábban soha nem látott mértékben épülnek be a hosszú távú portfóliókba” – tette hozzá Al-Hilal István.

Bár a bérleti díjak a válság 2021-es kibontakozásával még tovább csökkenhetnek, az ingatlanok vonzó lehetőséget kínálnak azoknak a befektetőknek, akik fenntartható, jó minőségű, hosszú távú jövedelemforrást keresnek.