Szűkül a mozgásterük az egyéni lakáskiadóknak, csökken a rövid távú lakásbérlet hozama, viszont növekszik az integrált ingatlanszolgáltatást és stabil hozamot nyújtó profi cégek iránti kereslet.
2013-ban 15-20 millió forint körül akár egy 55-60 négyzetméteres, jobb elhelyezkedésű, jó állapotú belvárosi lakást is vásárolhattunk, amit, ha rövid távra adtunk ki, akkor kb. évi 15-20%-os bruttó hozamot érhettünk el, hosszú távon pedig 8-9% körülit. A lakások ára 4 év alatt megduplázódott, mindeközben az airbnb-n elérhető bevételek lényegében nem nőttek, viszont a hosszú távú bérleti díjak jelentősen, 80-100%-kal magasabb értéket mutatnak. Idén 25 millió forintból már csupán egy 25-30 négyzetméteres belvárosi lakást tudunk venni, amivel az airbnb-n kiadva 10-13%-os bruttó hozamunk lehet, míg hosszú távon 5-7% a reális hozam.
A társaság szerint ebben a hozamkörnyezetben már nem lehet vakon lövöldözni. Manapság inkább csak a profik, a hatékonyan működő vállalkozások képesek elérni a 7-8%-os hozamszintet. A magányos farkasoknak olykor be kell érni a 3-4% hozamokkal, ami a ráfordított időt és energiát hozzáadva már nem is olyan nagy siker.
Az elmúlt években, a szárnyaló áraknak és a még mindig élénk befektetési piacnak köszönhetően egyre több profi cég jelent meg a legkülönbözőbb szolgáltatásokkal a kiadási céllal lakást vásárlók számára. A kulcs (vagyis a minél magasabb potenciális hozam) azonban a hatékonyság, mind a kivitelezés, mind az üzemeltetés terén, amit egyedileg szinte lehetetlen elérni.
„Mi az ingatlanra elsősorban, mint szolgáltatásra gondolunk. A lényeg, hogy nem csupán új építésű lakásokat árulunk, amiket akár ki is lehet adni, hanem a tervezéstől, a kivitelezésen át, a belsőépítészeten, a berendezéseken és bútortokon keresztül, a tényleges üzemeltetésig mindent biztosítunk és kezelünk, viszonylag egységes, így jóval hatékonyabb módon, ami pozitívan hat az elérhető hozamokra. Ez egy olyan új megközelítésű, integrált szolgáltatás, amiben az ügyfelek válláról rengeteg terhet veszünk le. Mi profi fejlesztők és üzemeltetőkként jóval hatékonyabban tudjuk végrehajtani a feladatokat.” – mondta Mayer Róbert, a Mantra Development cégcsoport tulajdonosa, a Simona Ház, a Lotus Residence és a Jókai20 projektek képviselője.
A társaság emlékeztet: a válság utáni lakáspiaci szárnyalás óta eltelt 4-5 évben volt egy fontos mutató, ami az átlagárak emelkedésével szinte folyamatosan zuhant. Ez pedig a befektetési típusú lakásvásárlások várható hozama.
2013-ban, Budapest belvárosában, értéknövekedés nélkül kalkulálva, akár még 20-30%-os éves hozamokat is könnyedén el lehettet érni, ám mára ez a mutató jócskán 10% alá zuhant, még a legjobb minőségű és legkelendőbb belvárosi lakások esetében is.
Ennek oka egyértelműen a hatalmas kereslet okozta árnövekedés, amit a rövid távú kiadásból elérhető potenciális bevétel nem tudott követni, csupán egyes helyeken a hosszú távú bérleti díjak. Ma már jóval alacsonyabb hozamra számíthatnak azok, akik ingatlanba fektetnének.
Aki 2013 és 2017 között vásárolt lakást befektetési céllal, az vélhetően az adott pillanatban elérhető hozamokkal kalkulálva hozta meg az üzleti döntését. A rövid távú lakáskiadásból származó bevételek ugyan nem nőttek érdemben ez idő alatt, de a hosszú távú bérleti díjak (albérletárak) egyes helyszíntől függően 50-100%-kal is emelkedtek, így sokan vissza is pártoltak a komoly energiákat és egyre élesebb versenyt jelentő airbnb piacról a klasszikus hosszú távú kiadásra, ahol 2014-es vételárakhoz viszonyítva a mai bérleti díjakkal akár 15%-os hozamot is el tudnak érni. A helyzet azonban változott, és a most piacra lépő, új befektetőknek sokkal tudatosabban kell lakást választaniuk, és meg kell elégedniük a 6-8% körüli hozamokkal – hívta fel a figyelmet a Mantra Development.
Aki mégis belefog, erre számíthat
A Rentingo.com első negyedévre vonatkozó legfrissebb elemzése alapján, a budapesti bérlakáspiacon az idei év első három hónapjában a legnagyobb kereslet pesti oldalon az V., VII., VIII., XIII, XIV., míg budai oldalon a II. és a XI. kerületben található 34-60 négyzetméteres, egy, másfél vagy két külön bejáratú szobával rendelkező téglaépítésű bútorozott lakások iránt volt.
A budapesti bérlakáspiacon a legszűkebb belvárost jelentő I., V., VI. és VII. kerületekben továbbra is az Airbnb-n keresztül történő pár napos kiadás a jellemző, ami ezekben a kerületekben a szűkebb kínálat miatt jelentősen felvitte a lakásbérleti díjakat, így a hosszú távú bérlés ezekben a kerületekben sokak számára megfizethetetlenné vált. Ugyanakkor lakásbérlésre továbbra is a belvárosban van a legnagyobb igény, hiszen a bérlők többsége a felsőoktatási intézményekhez és a belvárosi munkahelyekhez közel szeretne lakni, így a bérlők ma már kénytelenek a szűkebb belváros közelében lévő kerületekben keresni lakást. Ezek a kerületek még egyrészt közel vannak a belvároshoz és a főbb intézményekhez, másrészt jó tömegközlekedéssel is rendelkeznek. Így a lakásbérlők jelenlegi szempontjainak elsősorban a pesti oldalon található VIII., XIII. és XIV. kerület felel meg leginkább.
A Rentingo.com lakás- és lakótárskereső online portálon, amely ellenőrzött környezetben hozza össze a bérbeadókat a bérlőkkel, illetve a potenciális lakótársakat egymással, az idei év első három hónapjában a bérlők a kapcsolatfelvételek 71 százalékát a II., V., VII., VIII., XI., XIII. és XIV. kerületben található lakásokra kezdeményezték. A legnagyobb érdeklődés pesti oldalon a VIII., XIII. és XIV., míg budai oldalon a II. és a XI. kerületben található lakások iránt mutatkozott. Ezen belül a kapcsolatfelvételek 17 százaléka a VIII., 15 százaléka a XIV. és 11 százaléka pedig a XIII. kerületben található lakásokra irányult.
A keresett lakások 90 százaléka 34-60 négyzetméter közötti alapterületű, míg a kereslet 95 százaléka egy, másfél vagy kétszobás lakások iránt volt. A keresések 90 százaléka bútorozott vagy részben bútorozott lakásokra történt, továbbá 85 százalékban téglaépítésű lakásokra vonatkozóan kezdeményeztek kapcsolatfelvételt. A háztartási gépekkel jól felszerelt lakásokra irányult a kapcsolatfelvételek túlnyomó többsége, ami alapján megállapítható, hogy a teljeskörűen gépesített lakások könnyebben kiadhatók.
A lakások átlagos havi bérleti díja valamivel több mint 122 ezer forint, míg a négyzetméterre vetített átlagos havi bérleti díj 2824 forint volt. A bérleti díjat a legnagyobb mértékben az befolyásolja, hogy a lakás melyik kerületben található, további befolyásoló tényező a lakás állapota és felszereltsége, valamint az, hogy a lakás külön bejáratú vagy egymásból nyíló szobákkal rendelkezik. A nagyobb vagy kedvezőtlen beosztású lakásoknál előfordul, hogy 2 ezer forint alatti négyzetméterre vetített bérleti díjakkal is találkozunk, ezzel szemben a kis méretű, 40 négyzetméter alatti galériázott garzonok esetében az átlagos bérleti díj többnyire eléri a 4000-4500 forintot négyzetméterenként. Lakásbérlés esetén természetesen nem csak a bérleti díjjal, hanem a rezsivel és a közös költséggel is számolniuk kell a bérlőknek, ami a Rentingo.com számításai szerint átlagosan négyzetméterenként további közel 700 forintos kiadást jelent havonta.
