A gazdasági bizonytalanság kezd kihatni az európai kereskedelmi ingatlanpiac (CRE) befektetési aktivitására – derül ki a Colliers által Európa, a Közel-Kelet és Afrika (EMEA) térségére készített legfrissebb Capital Markets Snapshot 2022 második negyedévére rögzített adataiból.

A csökkenő növekedési előrejelzések, a gyors áremelkedés, a szigorúbb monetáris politika és Oroszország Ukrajnában zajló háborúja kiváró magatartást eredményezett a befektetők körében egyes főbb piacokon. Az Egyesült Királyságban a befektetési volumen az első negyedévi 17 milliárd fontról 10 milliárd fontra (11,8 milliárd euró) esett vissza a második negyedévben, és az eszközosztályok mindegyikében lassult a forgalom annak ellenére, hogy a legfontosabb központokban továbbra is jelentős tranzakciókat hajtottak végre. Németországban is gyorsan megfordult az első negyedév optimizmusa, bár az erős első negyedév hozzájárult ahhoz, hogy 2022 első felében 28,4 milliárd eurónyi összbefektetés valósult meg, ami az évtized második legjobb féléves teljesítménye.

A magyar befektetők egyre erősebb térnyerése

Magyarországon a tranzakciós volumen 550 millió eurós szinten zárt 2022 első félévében, mely 20%-kal elmarad az előző év azonos időszaki értékéhez képest – azonban a tranzakciók átlagos mérete 20%-kal nőtt.

A 2022 első félévében regisztrált tranzakciók alapján megállapítható a magyar befektetők erősödése, mely a kereskedelmi ingatlanokba fektetett teljes összeg 85%-át tette ki, a 2021-es első félév 63%-os szintjéhez képest. Kevesebb, viszont nagyobb értékű ügyleteket regisztráltunk az év első félévében, mely várhatóan az év hátralévő részére is elmondható.

„Várakozásaink szerint több nagyobb ügylet zárul 2022 második félévében, és valamelyest csökkeni fog a magyar befektetők dominanciája. Általános probléma a finanszírozási költségek érezhető emelkedése, a magyar kockázati felárra ható nyomás, mely az elvárt hozamokon keresztül a kereskedelmi ingatlanok árazásra is negatív hatással lesz. A bérleti díjak emelkedése – mely a kivitelezési költségek emelkedésén és az általános inflációs szinten keresztül fejti ki hatását – jelenthet kompenzációt a befektetők részére az emelkedő kamat- és hozamkörnyezetben” – tette hozzá Vécsey Bence, a Colliers Magyarország tőkepiaci igazgatója.

Erős növekedésről számoltak be Közép- és Kelet-Európában, Franciaországban, Olaszországban és Spanyolországban

Más jelentős CRE-beli piacok is biztatóan erőteljes növekedést könyvelhettek el. Franciaországban a kiskereskedelmi, irodai, valamint ipari és logisztikai (I&L) beruházásoknak köszönhetően fellendült a forgalom, míg Olaszországban a negyedév során közel 3 milliárd eurónyi aktivitást regisztráltak, ahol az I&L ismét jelentős szerepet játszott, de a szállodák is kiemelkedő részt kaptak. Spanyolországban szintén jóval a történelmi átlagot meghaladó volumeneket regisztráltak. Közép- és Kelet-Európa (KKE) is ellenállónak bizonyult, különösen Lengyelország, ahol a második negyedév kivételesen jó volt a többi KKE-piacról érkező beruházásoknak köszönhetően.

2022 második negyedévének piaci tevékenységét összefoglalva Luke Dawson, a Colliers EMEA Cross Border Capital Markets ügyvezető igazgatója elmondta: „A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos aggodalmak és a gyorsan emelkedő adósságköltségek miatt a kereslet csökkent, különösen a piac alapvető szegmensében a legtöbb eszközosztályban. Ugyanakkor a legtöbb COVID-19 korlátozás megszűnése elősegítette a szabadidős utazások fellendülését, ami újra érdeklődést vált ki a szállodaipar és a vendéglátás iránt, különösen Dél-Európa fontosabb turisztikai pontjain. Bár a bizonytalanság várhatóan 2022 második felében is fennmarad, az esetleges széles körű visszaesést valószínűleg kiugró eredmények kísérik majd bizonyos ágazatokban és részpiacokon, mivel a befektetők az érték felszabadítására törekednek.”

A visszaeső aktivitás ellenére az Egyesült Királyságban nagy üzleteket kötnek

Az Egyesült Királyság piacán tapasztalható általános lassulás közepette a második negyedévben olyan városokban, mint London, Birmingham és Glasgow, jelentős ügyletek köttettek, ahol a befektetők a lakó- és kereskedelmi egységeket egyaránt magában foglaló, vegyes felhasználású fejlesztésekre összpontosítottak. Ezek közé tartozott a GIC Real Estate általi, 694 millió font értékű, a londoni Paddington Central többségi részesedésének megvásárlása.

Franciaországban jelentős irodatranzakciók történnek

A hónapokig tartó lassú aktivitás után a francia irodaszektorban is történt néhány jelentős tranzakció, köztük néhány a fővároson kívül. A párizsi központi üzleti negyedben található Rio épületet az M&G Real Estate France vásárolta meg az ARDIAN-től 270 millió euróért, míg a Swiss Life REIM 250 millió euróért adta el a marseille-i La Marseillaise magastornyot a 2 SCPI-nek.

Németországban az értékbecslésekre lefelé, a hozamokra felfelé irányuló nyomás nehezedik

A német CRE-piacon a befektetők a második negyedévben keményebb alkukat hajtottak, a keresleti-kínálati árak közötti különbség így egyre nőtt. A folyamatban lévő tranzakciók alapján a Colliers becslése szerint Németország hét legnagyobb városi befektetési piacán az irodai eszközök ára 10-25 bázispont közötti mértékben csökkent, ami valószínűleg a hozamokat a 3%-os szint fölé emeli.

Olaszországban újraéled a szállodaipar

A szállodaipar fellendülésének jelei a negyedév során Olaszországban voltak a legegyértelműbbek, a turizmus visszatértével. A két legjelentősebb ilyen esemény Rómában történt: a Hotel Majestic tulajdonost cserélt, a Four Seasons pedig a főváros történelmi központjában vásárolt átalakításra egy irodaházat.

Lakóépületek a középpontban Dániában és Írországban

Néhány kisebb európai piacon továbbra is a lakóingatlan szektor maradt a fő befektetési célpont. Dániában a negyedév során 3,2 milliárd eurónyi tranzakciós volument bonyolítottak le, ami közel 30%-os növekedést jelent az egy évvel korábbi negyedévhez képest, és ennek közel fele bérbeadási célú lakóingatlanokra irányult. Írországban a lakóingatlanok a teljes forgalom 36%-át tették ki, míg az irodák esetében ez az arány csak 22% volt. A három legjelentősebb tranzakció mindegyike a dublini magánbérleti szektorban lévő ingatlan volt.

Fotó: Adeolu Eletu/unsplash.com