A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint 2022 januárjára 1600 milliárd forint közelébe duzzadt a babaváró hitel állománya, ezzel a teljes lakossági portfólió közel felét adó lakáscélú hitelek után a második legfontosabb termékké lépett elő a kimutatott állomány alapján.

A rendkívül intenzív kereslet egyáltalán nem a véletlen műve, hiszen az akár tízmillió forintos összegű hitel futamideje 20 év is lehet, miközben már az első gyermek megszületésekor is kamatmentessé válik, három gyermek esetén pedig a fennálló tartozást az állam babaváró támogatásként kifizeti.

Úgy tűnik azonban, hogy a babaváró kölcsön élete sem lesz örökéletű: a hatályban lévő kormányrendelet szerint a támogatás igénybevételéről szóló szerződés 2022. december 31-ig köthető meg. Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont országos hitelközvetítő hálózat ügyvezető tulajdonosa arról beszélt, egyelőre nincs hivatalos információ arról, hogy ezt a dátumot kitolná a kormány.

„A miniszterelnök a közelmúltban beszélt arról, hogy a családtámogatási rendszert az új ciklusban szeretnék kibővíteni, de nem bocsátkozott részletekbe. Nem tudjuk, hogy ez a babaváró kölcsönre is vonatkozik-e majd, vagy esetleg teljesen új konstrukciókat dolgoznak ki. Éppen ezért nem érdemes az utolsó pillanatig halogatniuk a szerződés aláírását azoknak a családoknak, akik fontolgatják a hitelfelvételt” – magyarázta.

Nem kizárólag lakáscélra használható fel

Megjegyezte, a családalapítás előtt állók számára jelenleg nem áll rendelkezésre a babavárónál jobb alternatíva, hiszen egy gyerek születése után már kamatmentessé is válik. Arra külön is felhívta a figyelmet, hogy a konstrukcióval kapcsolatban van egy elég elterjedt tévhit is, amit érdemes tisztázni.

„Sok ügyfél abban a tudatban keres meg minket, hogy a babaváró kölcsön csak és kizárólag lakáscélra használható fel. Ez nem igaz. A hitel szabad felhasználású, tehát nem csupán ingatlanvásárlásra, felújításra fordítható az igényelt összeg. Ez az információ pedig általában sok olyan családot is a hitelfelvételre ösztönöz, akik egyébként korábban nem gondolkoztak rajta” – fogalmazott.

A GV Hitelközpont országos hitelközvetítő hálózat ügyvezető tulajdonosa kiemelte azt is, mivel 10 százalék feletti inflációval számolnak a szakemberek idén, és a hitelkamatok is a 7 százalékot súrolják már, a babaváró ebben a kontextusban még kiemelkedőbb lehetőségnek számít.

Végezetül elmondta, a kérelmek átfutási ideje mindössze két-három napot szokott igénybe venni, most még nem tapasztalanak rohamot, ugyanakkor a véghajrához közeledve, az utolsó pár hónapban úgy feltorlódhatnak a szerződések, hogy egyesek balszerencsés esetben akár ki is csúszhatnak a határidőből. Ezért azt javasolta, mielőbb hozzák meg a döntést azok, akik már elgondolkodtak a kölcsönön.

A magyar kormány még tavaly novemberben jelentett be több olyan intézkedést is, amelyek egyszerűbbé, olcsóbbá és gyorsabbá tehetik a lakáshitelek felvételét. Ennek értelmében már akkor tudni lehetett, hogy 2021-ben egyszerűsödni fog a közjegyzői ügyintézés, melynek részletei a napokban jelentek meg a Magyar Közlönyben. A pénzügyminisztériumi rendeletmódosítás több kikötést is alkalmaz a statisztikai alapú ingatlan-értékbecslés alkalmazásával kapcsolatban.

Biztonságos játék a 60 százalékos eladósodás

Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont országos hitelközvetítő hálózat ügyvezető tulajdonosa elmondta, a rendelet egyik legfontosabb eleme, hogy az eddigi 80 százalék helyett csak a lakásérték 60 százalékáig lehet eladósodni vele, aminek érthető okai vannak.

„Még a tipizálható ingatlanok, így egy lakótelepen található több ezer, gyakorlatilag egyforma alapterületű, hasonló paraméterekkel rendelkező panellakás esetében is lehetnek lényegi eltérések. A 60 százalékos határral úgymond kellő ráhagyást hagynak a hitelekre annak érdekében, hogy később senkit ne érjen kellemetlen meglepetés a törlesztés ideje alatt” – magyarázta a szakember.

Felhívta rá a figyelmet, hogy a statisztikai alapú értékbecslésnek nincsen semmilyen költsége, tehát ez az összeg az ingatlanvásárlók zsebében marad. Ugyanakkor, ha valaki el akar térni ettől annak érdekében, hogy nagyobb értékű hitelt vehessen fel, ezt továbbra is igényelheti, de ahogy eddig, úgy ezután is ki kell fizetnie az értékbecslési díjat.

Falun nincs mihez hasonlítani az ingatlanokat

Vincze Krisztián arról is szót ejtett, hogy a rendelet szerint az adatbázis alapú értékbecslés csak akkor alkalmazható, ha a megvásárolni kívánt ingatlan Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a főváros agglomerációjához tartozó településen van.

„A családi házak esetében például nehéz is lenne értékbecslést végezni látatlanban, hiszen a földhivatalokban csak a telkek alapterületét látják, a ráépített házét egyáltalán nem. Falvakban továbbá teljesen más a helyzet, hiszen ott kevésbé a tömeges tranzakciószámok jellemzők, így nehezebb pusztás statisztikai adatok alapján értékelni az ingatlanokat” – mondta.

A rendeletmódosítás pozitívumaként értékelte még az értékbecslési díj megszűnése mellett, hogy ezáltal jelentősen felgyorsulhat az értékbecslés. A szakembereknek nem kell kimenniük az ingatlanhoz, nem kell felvinniük az eredményeket a rendszerbe, az alapadatokat egyből fogják látni a bankok és könnyebben meghatározhatják az ingatlanok becsült értékét.

A GV Hitelközpont országos hitelközvetítő hálózat ügyvezető tulajdonosa azt mondta, az értékbecslői szakma nem szűnik meg, de átalakulhat, mivel a nagyvárosokban ezen túl többségben statisztikai alapon becsülik meg majd az ingatlanok értékét. Azt kizártnak tartja, hogy ők emiatt munka nélkül maradnának, vagy leépítések kezdődnének a közeljövőben.

A változó világgazdasági körülmények hatására az előrejelzések szerint hamarosan jelentős kamatemelkedés lesz megfigyelhető a változó kamatozású hiteleknél. Erre korábban a jegybanki vezetők is tettek utalásokat, és a magyar piacfelügyelet a hitelkiváltások ösztönzésére akcióterv kidolgozásába kezdett.

Vincze Krisztián, a GDN Ingatlanhálózat Hitelközpontjának vezetője szerint az elkövetkező néhány hónapban, de legkésőbb fél évben minden változó kamatozású hitelt érdemes fix kamatozásúra változtatni, ha valaki szeretné megkímélni a pénztárcáját. „Eddig érte meg változó kamatozású hitelt felvenni. Egy tízmillió forintos hitel esetében a kétszázalékos kamatemelés évi 200 ezer forint többletköltséget jelent. Ha egy hosszabb futamidejű hitelből csak néhány év telt még el, akkor több millió forint is lehet a végén a különbözet” – magyarázta a szakember. Mint mondta, az átváltás a legtöbb banknál költségmentesen zajlik, és bár az elején egy kicsivel magasabb törlesztőkkel találkozhatunk, mint amihez eddig hozzászoktunk, a későbbiek során biztosan nem érik az ügyfelet meglepetések, és ez hosszú távon nagyobb érték a biztonságra vágyó családoknak.

Vincze Krisztián szerint a döntéshez érdemes független szakértőhöz fordulni és megversenyeztetni az ajánlatokat, az idegen bankok ugyanis jellemzően jobb konstrukciókkal állnak elő. „Bár korábban a változó kamatozású volt a népszerűbb hitelkonstrukció, 2018 októberében szigorítottak a feltételeken, felkészülve az idei változásokra. A Magyar Nemzeti Bank is tervez egy ösztönzőprogramot a fix kamatozású hitelek népszerűsítésére. A feltételek közti váltás egyébként általában 3-6 hetet vesz igénybe és semmilyen kockázatot nem rejt magában, ha megfelelő szakember tanácsait követjük” – tette hozzá a GDN Ingatlanhálózat Hitelközpontjának vezetője.

A kormánypárti törvénymódosítási előterjesztés szerint húsz éve működő lakástakarék-konstrukció állami támogatása nem szolgálta eredményesen az otthonteremtési célokat, miközben a szolgáltatók az állami támogatás egy részén is extraprofitot realizálnak, ezért a kormány októberben eltörölte a lakástakarék-pénzárak állami támogatását. A törvény Áder János köztársasági elnök elé került, aki még aznap alá is írta azt. Vincze Krisztián arról beszélt, aki legkésőbb a parlamenti szavazás napján, kedden aláírt ajánlattal rendelkezett, még leadhatja az ltp szerződést a választott pénztárnál, de 17-től új szerződés már nem köthető!

„A lakástakarék-pénztárak állami támogatásának eltörlésével előtérbe kelül a többi támogatási forma és a családok további támogatása, illetve az állam akár valamilyen új konstrukciót is bejelenthet majd” – mondta a szakértő.

A GDN Ingatlanhálózat Hitelközpontjának vezetője hozzátette, a lakásvásárlási kedv enyhe csökkenése várható a törvénymódosítással. „Ez főként a használt lakásokra vonatkozik, mert az újaknál továbbra is igénybe vehető a csok. Az ltp magyar szokás volt, sokan használták befektetésre, ők várhatóan most máshova teszik a pénzüket, de továbbra is keresik majd a garanciákat, így várhatóan megnő majd a nok iránti érdeklődés is” – fogalmazott Vincze Krisztián.

A törvény visszamenőlegesen nem lesz érvényes, tehát a már megkötött szerződésekre kötelesek kifizetni az állami támogatást. Ugyanakkor a törvény hatályba lépése után nem igazán lesz értelme lakástakarékot kötni, hiszen ebben a konstrukcióban éppen az volt a jövedelmező, hogy az állam hozzátett 30 százalékot a lakáscélú megtakarításhoz. A lakástakarékokat évi 72 ezer forinttal támogathatta az állam, a maximális összeg havi 20 ezer forintos előtakarékossággal jött össze.