Ilyen nagy különbség a bérbeadók és a bérlők között utoljára két és fél éve, még a koronavírus-járvány előtt volt látható. Egészen 2021 júliusáig csökkentek a bérleti díjak, ezzel párhuzamosan emelkedett a bérlők jövedelme, ami jelentős feszültségcsökkenést eredményezett, mert megfizethetőbbé váltak a bérlakások. Tavaly nyáron kezdődött az árak trendszerű emelkedése, amely az elmúlt hónapokban felgyorsult, és ma már jelentősen többet kérnek egy átlagos budapesti albérletért, mint 2020 januárjában.

Már júliusi elemzésében is felhívta a figyelmet a közösségi albérletkereső platform, hogy ilyen bérletidíj-emelkedés mellett a bérlői és a bérbeadói oldal között fokozódó feszültség várható. Ennek oka, hogy a bérbeadók az elvárt bérleti hozamot a kétszámjegyű inflációhoz és a növekvő állampapírhozamokhoz igazítják, és árat emelnek. Ezzel szemben a bérlők jövedelmük egyre kisebb hányadát képesek albérletre fordítani, miután a növekvő élelmiszerárak mellett többet kell költeniük megélhetésükre, ráadásul a rezsidíjak emelkedését is hozzá kell számolniuk a lakhatás költségeihez. Bár az előző évekhez hasonlóan idén is arra lehetett számítani, hogy a felsőoktatásba kerülő és lakhatást kereső diákok nyáron felhajtják a keresleti árakat, idén ez nem érvényesült, és a tendenciát a külföldről érkező diákok albérletkeresése sem tudta érdemben megváltoztatni.

A Rentingo.com szerint a keresleti és kínálati oldal ilyen mértékű távolodásával a bérbeadóknak egyre több erőfeszítést kell tenniük a fizetőképes bérlők megtalálásáért. Ezt támasztja alá, hogy a főszezon ellenére jelentősen emelkedett a bérlőkeresés időtartama, valamint kevesebb az egyhavi kaucióval hirdetett lakás, miután a bérbeadók kerülik a kockázatvállalást. Emellett a közösségi albérletkereső platformon, ahol a bérbeadóknak is lehetőségük van felvenni a kapcsolatot a potenciális bérlőkkel, már most látványosan megugrott azoknak a lakástulajdonosoknak száma, akik ajánlattal keresik meg az oldalra regisztrált albérletkeresőket.

Fotó: Wasa Crispbread/unsplash.com

Fokozatosan erősödött a budapesti albérletpiac 2021-ben a márciusi mélypont után, de a pandémia miatt közel két éve bekövetkező visszaesést teljesen még nem sikerült kihevernie. A felépülés egyértelmű jele, hogy erős forgalom mellett tovább tart a tavaly márciusban megindult bérletidíj-emelkedés, és ez a trend folyamatosan ellenáll az újabb járványhullámoknak. Sőt, decemberben az előző hónapot is felülmúlva szárnyalt a fővárosi albérletpiac, év végére így az átlagos bérleti díj Budapesten elérte a 157 ezer forintot – mutat rá legfrissebb, éves előrejelzést is tartalmazó albérletpiaci elemzésében a Rentingo.com közösségi albérletkereső platform. Ezzel egy időben a kereslet minimális mértékben szintén erősödött novemberhez képest, ugyanakkor egyre kevésbé tudja követni az áremelkedést.

2022-ben a Rentingo.com tovább emelkedő bérleti díjakat prognosztizál Budapesten. Míg azonban tavaly a magához térő gazdaság, az erősödő fizetőképes kereslet és az ingatlanárak emelkedése okozta az albérletárak növekedését, addig idén ehhez hozzájárulhat a jegybanki alapkamat emelkedése is, ami a bérbeadók hozamelvárását is befolyásolja. Amennyiben nyáron tovább normalizálódik a fővárosi turizmus, és még több lakás tér vissza az Airbnb-piacra, ezzel szűkítve a hosszú távú kínálati piacot, a budapesti bérleti díjak az év második félévére elérhetik a válság előtti szintet, ami átlagosan közel 170 ezer forintot jelent. Ilyen magas árakra legutóbb 2020 januárjában volt példa. Ez az emelkedő trend egy-egy hónapban ugyan lassulhat, de éven belül a közösségi albérletkereső platform nem számít jelentős korrekcióra. A bérleti díjak válság előtti szintre történő emelkedését leginkább a bérlők fizetőképes kereslete fékezheti, erre utaló jeleket pedig az elmúlt hónapban már lehetett látni.

Idén többször is olvashattunk az albérletárak csökkenéséről, de senki nem vizsgálta meg részletesebben, hogy hol, mennyiért és mekkora lakást lehet bérelni Budapesten. A Rentingo.com csapata térképre vitte az adatokat, és mindenki számára nyilvánvalóvá tette, hogy az albérleteknél ma már nem elég kerületekben gondolkodni, hanem sokkal jobban kell differenciálni, hiszen akár 50 százalékot meghaladó különbségek lehetnek egy-egy kerületen belül is. Jó példa erre Óbuda, ahol a III. kerületi Óbudai-sziget és Kaszásdűlő határolta terület az átlagos albérletár alapján a főváros legdrágább területei közé tartozik a maga átlagos 195 ezer forintos havi bérleti díjával, miközben a kerület panelházas övezetei a főváros átlagosnál olcsóbb részei az albérleti díjak szempontjából. A Rentingo.com budapesti albérlettérképe a kerületi bontásnál részletesebben, irányítószám alapján mutatja meg, hogy egy adott területen mekkora az átlagos bérlakás, és mennyi az átlagos albérletár.

A térképet böngészve sok érdekességet találunk. Budapest legdrágább területe lakásbérlés szempontjából a budai vár (1014), ahol átlagosan 3758 Ft/nm-es bérleti díjjal számolhatunk. Ezt követi szorosan az Andrássy út Opera környéki része (1061), ahol 3688 Ft/nm, és az V. kerület Bazilika és Lánchíd közötti területe (1051), amely esetében 3566 Ft/nm az átlagos bérleti díj. Ezzel szemben a legalacsonyabb bérleti díjakat a város szélső területein (XXIII kerület külső részén, XVII. Rákoshegy, valamint a XV. kerületnek a Fóti út és Dunakeszi út közötti részén) találjuk.

A központban drágább, külvárosban olcsóbb „alapszabály” azonban már sok helyen nem érvényes. Az alberletkalkulator.hu interaktív térképe alapján látható, hogy egy-egy terület átlagárát a területi elhelyezkedés mellett a lakásszerkezet is jelentős mértékben meghatározza. Jó példa erre a IX. kerület külső része, ahol belvárosi átlagárat láthatunk annak köszönhetően, hogy a Haller utca és a Mester utca környékén az elmúlt években több ezer új lakást adtak át. Ezek közel felét bérbeadási céllal vásárolták meg a tulajdonosok, így ezek a lakások dominálják a helyi albérleti piacot. Szintén belvárosi bérleti díjakat kell fizetnie annak, aki a XVI. kerület árpádföldi részén szeretne bérelni. Itt a kiugró bérleti díjakat elsősorban az okozza, hogy ezen a területen a családi házak dominálnak, nincsenek nagyobb többlakásos társasházak.

Miközben egyes külső kerületek drágábbak, bizonyos belső körzetekben mostanság könnyebb kedvező árú albérletet találni: az 1. kerületnek például két része, az Attila út és a Víziváros épp annyira lehetnek megfizethetők, mint Kispest, Csepel, Pestszentlőrinc néhány körzete vagy épp Ferencváros egyes rehabilitált részei. A havi átlagos bérleti díj ezeken a területeken egyaránt 120 és 140 ezer forint között mozog. Akinek tehát fontos, hogy a főváros szívében éljen, ahol sűrűbb a közlekedési hálózat, annak ezen a környéken érdemes keresgélnie.