Június 1-jén lép hatályba az az új uniós rendelet, amely a beszállítók és vevők közötti versenykorlátozó megállapodásokat szabályozza – derül ki a Kapolyi Ügyvédi Iroda összefoglalójából. Dr. Bánki Zoltán, az iroda ügyvédje szerint az új előírások megerősítik, hogy nemcsak a 30 százalékos piaci részesedést meghaladó vállalkozásoknak kell továbbra is fokozott körültekintéssel eljárniuk versenykorlátozó megállapodások megkötésekor, hanem a kisebbeknek is. Az új szabályok kimondják többek között, hogy bizonyos esetekben a piaci részesedés mértékétől függetlenül is csak kivételes esetben lehet a vevőt korlátozni abban, hogy saját honlapján keresztül is értékesítse szolgáltatásait, termékeit. Noha a nyár közeledtével leginkább a nagy online szállásközvetítő portálok és partnereik (közülük is elsősorban a hotelek) kerülnek az érdeklődés középpontjába, a Kapolyi Ügyvédi Iroda felhívja a figyelmet, hogy a rendelet az online mellett az offline világra is vonatkozik. A szabálymódosításra nagyrészt azért volt szükség, mert az utóbbi években az online kereskedelem jelentős változásokon ment át, és a felmerülő problémákra új válaszokat kellett adni. A változás a nyár és a turisztikai szezon csúcsának közeledtével a nagy szállásközvetítő oldalak esetében különösen fontos és előremutató, a szállodák és a közvetítőoldalak között kialakult gyakorlat akár jelentős átalakulását is magával hozhatja.

Online értékesítés: csak kivételes esetekben lehet korlátozni a saját webáruházat és honlapot

Az új szabályok alapján amennyiben a vevő kizárólag kiskereskedelmi tevékenységet végez, akkor a felek piaci méretétől függetlenül csak kivételes esetekben lehet korlátozni abban, hogy saját honlapot, saját webáruházat üzemeltessen. Kivétel lehet, ha bizonyítható, hogy ez a korlátozás arányos, és az ezzel járó hatékonysági előnyökből a fogyasztók is méltányosan részesülnek. Az új szabályozással az is egyértelműbbé válik, mely esetekben tilthatja a megállapodás, hogy a vevő hirdetése árösszehasonlító oldalakon vagy keresőmotorokon jelenjen meg. Főszabály szerint akkor korlátozható egyik vagy másik reklámcsatorna használata, ha a felek piaci részesedése 30 százalék alatti, és a megállapodás egyébként nem tiltja teljes egészében a vevőnek, hogy egy adott online reklámcsatornán (például árösszehasonlító oldalakon) hirdessen.

Kivételes mentesülés a tilalom alól

Az új szabályok tükrében visszaszorítani kívánt típusokba tartozó megállapodások akkor mentesülhetnek a versenykorlátozó megállapodások tilalma alól, ha az ezzel járó hatékonysági előnyökből megfelelő arányban részesülnek a fogyasztók, és emellett a korlátozás az arányosság keretei között marad – hívja fel a figyelmet dr. Bánki Zoltán, a Kapolyi Ügyvédi Iroda szakértője. Ezeknek egyidejű teljesülését azonban a megállapodást kötő vállalkozásoknak minden esetben bizonyítaniuk kell, különben a versenyhatóság jogsértést állapíthat meg. Ez a kockázat pedig nagyfokú körültekintést igényel a beszállító és vevő közötti versenykorlátozó megállapodások esetén is.

Fotó: Wang Xi, Unsplash

A nem élelmiszer kategóriát a pandémiával járó változások és korlátozások érzékenyen érintették, a globális ellátási láncok pedig átformálódnak, a szektor ezen része így egészen más képet mutat: a tavalyi 0,4 százalékos visszaesés a 2019-es 9,2 százalékos növekedéshez képest jelentős fordulat. A legnagyobb csökkenés a ruházat, a vendéglátás és az üzemanyagkereskedelem területén volt. Emiatt számos kiskereskedelmi bolthálózat kockázati minősítése lett rosszabb az Euler Hermes minősítési rendszerében, és több üzletlánc Magyarországon meg is fog szűnni.

Meglepő fordulatot hozott a GDP alakulása 2020-ban, hiszen az utolsó negyedévben megugró növekedésnek köszönhetően az éves GDP 5,1 százalékkal csökkent, rácáfolva a korábbi, még pesszimistább prognózisokra. Ezen belül az egyéni fogyasztás kis mértékben, 2,5 százalékkal esett vissza a 2019-es 4,2 százalékos növekedés után.  Bujdosó Tünde, az Euler Hermes kockázatkezelési igazgatója szerint érdemes megvizsgálni fogyasztás alakulásában fontos szerepet játszó élelmiszer és nem élelmiszer kiskereskedelem főbb tényezőit, kilátásait, hiszen ez sajátos képet ad a járvány alatti és utáni gazdasági helyzetről.

2017-2019 között hazánkban turbulens növekedés volt a kiskereskedelemben. Ezért a 2020-as folyamatokat érdemesebb 2015-höz, mint bázisévhez viszonyítani. Az adatokból levonható legfontosabb következtetés a szakértő szerint, hogy a kiskereskedelmi forgalmunk változása még a pandémia idején is az EU-átlag felett maradt. Vagyis a magyar lakosság és a kereskedők is „jól vizsgáztak” járvány idején: gyorsan és jól alkalmazkodtak a külső kényszerekhez.

Ha hosszabb távon visszatekintünk 2013 nyarától 2020. márciusig, 81 hónapon át töretlenül bővült a kiskereskedelmi forgalom. Ezek után a koronavírus-járvány berobbanása 2020 második negyedévében 9 százalékkal vetette vissza a szektor teljesítményét. Bár a korábbi évekre jellemző dinamika megszakadt a nem élelmiszer kiskereskedelemben, de a napi fogyasztási cikkeket – élelmiszert, tisztálkodási szereket, gyógyszert – árusító üzletek forgalma 2020 őszétől havi szinten 2-3 százalékos léptékben ismét emelkedni kezdett.

Ezzel párhuzamosan a kiskereskedelem összetétele is átalakult. A járvány előtt a magyarországi kiskereskedelem bővülésének az úgynevezett nem-élelmiszerek forgalmának emelkedése volt a motorja. Miközben az élelmiszer-forgalom 2016 és 2019 között évente 3-4 százalékkal nőtt, a nem-élelmiszereknél 7-10 százalék volt a növekedés. Ez a dinamika fordult meg a pandémia által generált sajátos helyzetben, hiszen míg a teljes kiskereskedelmi forgalomban 2020-ban 0,2 százalékos csökkenés volt éves szinten, addig a teljes forgalom felét adó élelmiszerek tekintetében éves szinten 3 százalékos többlet keletkezett, míg nem élelmiszer kiskereskedelemben éves szinten 0,4%-os visszaesés volt látható. Ez egy természetes reakció: válság idején a lakosság visszafogja a komolyabb kiadással járó beruházásokat, vásárlásokat, az élelmiszerekre és mindennapos háztartási cikkekre költ nagyrészt, viszont az elektronikai kiskereskedelmi szegmens a COVID sajátos körülményeivel kivétel volt, ami jól látszik a kiskereskedelmi statisztikákon is.

Míg a nem élelmiszer kiskereskedelem alakulását logisztikai nehézségek, az ellátási láncok globalizálódásából adódó problémák, a chipgyártás szerkezetének átalakulása és bizonyos esetekben időszakos áruhiány, illetve megemelkedett szállítási költségek befolyásolták, addig az élelmiszer kiskereskedelemben a kieső hotel és vendéglátói szegmens, továbbá a háztartások  életmódbeli változásai formálták a piacot – az Euler Hermes várakozásai szerint ezek a trendek mind élelemiszer, mind nem élelmiszer tekintetében a járvány után is fennmaradnak, hatásuk még hosszú ideig érezhető lesz. További változás az egészséges étkezés iránti fokozott igény, amely az úgynevezett „clean label” termékek iránti kereslet növekedésében látható. Ezzel ellentétes tendencia a prémium élelmiszerek fogyasztásának csökkenése a gazdasági nehézségek miatt. Bizonyos alap élelmiszerek ára jelentős mértékben nőtt az elmúlt időszakban, ami további változásokat okoz a fogyasztásban azok körében, akiknél jelentős jövedelemkiesés tapasztalható.

A leglátványosabb változást az online vásárlás térhódításában látja Bujdosó Tünde, amely szintén tartós trend lesz a következő években. Az interneten zajló kiskereskedelem aránya 2,4 százalékponttal nőtt tavaly, és számos új piaci szereplő is megjelent és gyors növekedést produkált az ismert, nagy szereplők mellett. Az online kiskereskedelem térhódítása nem kizárólag a járvány következménye, hiszen az internetes értékesítés már 2019–ben is nagyot futott. Akkor 40 százalékos éves növekedéssel a kiskereskedelmi forgalmon belüli aránya még csak 7,1 százalék volt, ami 2020-ra 9,4 százalékra ugrott. Nemzetközi összehasonlításban azonban még ez is elenyésző arány, hiszen az európai uniós átlag 17 százalék, 2-3 százalékos éves növekedési ütemmel.

Elektronika és IT területen rekordévet zártak a kereskedők, illetve a barkácsáruk, lakberendezési termékek és fitnesztermékek piaca is pozitív évet tudhat maga mögött. Nem így az üzemanyag kiskereskedelem, a textil-ruházati és lábbeli üzletek, ahol komoly visszaesés volt látható – olyannyira, hogy a divatáru ágazat a turizmus és vendéglátás után a harmadik helyen áll a járvány „áldozati listáján”. Négy üzletlánc megszűnése már egészen biztos: Vagabond, Promod, Camaieu, és a Cosmos City is bezárja boltjait.

A kiskereskedelem jövő évi kilátásaival kapcsolatban Bujdosó Tünde kiemelte, hogy mivel 2020 folyamán a lakossági megtakarítások nőttek, így ez egy jó alapja lehet a 2021-es kiskereskedelmi növekedésének. Ugyanakkor úgy tűnik, a globális ellátási láncokban történt változások, valamint a lokális fogyasztói szokások megváltozása hosszú távon velünk marad, ami kihat majd az egyes szektorok belső szerkezetére. Vagyis a kiskereskedelem jelentős része egyelőre ellenált a járvány hatásainak, szemben más gazdasági ágazatokkal – ugyanakkor a kiskereskedelem specifikumait figyelembe véve az minden változásra élesen reagál. A korábbi bolt bezárások forgalomkiesése már az előző évben is komoly veszteséget okozott az ágazat azon szereplőinek, akik nem tudtak online értékesítésre váltani, így az újonnan bejelentett korlátozások hatása ismét komoly kiesést okozhat. Összességében a fizetésképtelenségek számának növekedésére egyelőre inkább azoknál a kisebb vállalatoknál számít az Euler Hermes, amelyek nem tudtak reagálni, alkalmazkodni a megváltozott körülményekhez, esetleg egy-egy rosszul megtervezett beruházás, beszerzés, rossz készletezési stratégia miatt komolyan eladósodtak, illetve az elmúlt időszakot nem tudták kihasználni a hatékonyság növelésére és átszervezésre.

Fotó: Austin Distel

Nyomás alatt az európai kiskereskedelem

Ami a legfeltűnőbb, hogy a válság felgyorsította az emberek vásárlási szokásainak strukturális változásait: az online csatornákon elköltött összegek nőttek, a bevásárlóutcák és plázák forgalma csökkent. Európa kontinentális részén a vásárlók korábban lassabban tértek át az online vásárlásra,  mint egyesült királyságbeli, amerikai és kínai társaik, ám 2020-ban némileg csökkentették a lemaradásukat: február és május között az előző év hasonló időszakához képest 20,6%-kal nőtt az online értékesítési árbevétel, és a második hullám miatt bevezetett újabb korlátozások alatt a tendencia bizonyára folytatódni fog.

A Fidelitynél arra számítanak, hogy az európai kiskereskedők csökkenteni fogják a fizikai üzleteik számát, és a fő hangsúlyt az online portálokra helyezik át, aminek hatására nőni fog a második vonalbeli bevásárlóutcák és bevásárlóközpontok üresen álló üzlethelyiségeinek száma, tovább fokozva ezzel az értékre nehezedő nyomást. Ebből adódóan viszont csökken majd az ágazatba irányuló befektetési kedv, csökken a piaci likviditás, és még lejjebb süllyednek az árak – de talán megkezdődik az üzlethelyiségek hasznosításának újragondolása is.

Az Inditex például – ez a cég áll a Zara és a Massimo Dutti márkanevek mögött – a közelmúltban bejelentette, hogy a jövőben teljes értékesítési árbevételének 25%-át online kívánja realizálni (2019-ben ez az arány 14% volt). Tervei között szerepel az is, hogy a következő két évben 1000-2000 üzletét bezárja. E stratégia részeként olyan üzlethelyiségekbe invesztál, melyek „teljesen integráltak, digitalizáltak és öko-hatékonyak”, és bezárja az életciklusuk végéhez érkező, kisebb üzleteit.

Az akut válság ellenére úgy vélik a Fidelity elemzői, az irodák létfontosságúak az együttműködésen alapuló munkavégzés, a vállalati növekedés és a jó munkavállalói közérzet szempontjából egyaránt, ezért még sok-sok éven át szükség lesz rájuk.

Az egyéb ágazatokat tekintve a vendéglátóipar egyre komolyabb bajban van. Az Európai Bizottság becslése szerint az éttermek és kávézók 2020-ban 50%-os árbevétel-csökkenést voltak kénytelenek elszenvedni. Az idegenforgalomtól függő régiókban, például Franciaországban, Spanyolországban és Olaszországban vélhetően még súlyosabb a helyzet.

A piaci árak még nem tükrözik a Covid-válság teljes hatását, mert a kormányok intézkedései és a pénzügyi segélycsomagok egyelőre segítenek megőrizni a befektetések értékét, és a hozamra éhes globális tőke is beszállt a küzdelembe. Mindennek van néhány szokatlan hatása: Németországban például a kereskedelmi ingatlanok már drágábbak, mint a járvány előtt voltak, míg az Egyesült Királyságban az árkorrekciók mértéke szerény volt, és amúgy is talán inkább a Brexithez kapcsolódó kockázatok rovására írhatók.

Az iroda halála és feltámadása

A járvány súlyos hatással volt az irodahasználatra is: felgyorsította a távmunkára való áttérés trendjét, mely a válság előtt 3-4%-os ütemben haladt évente. Az ország statisztikai hivatala szerint az Egyesült Királyságban 2020 júniusában, 38%-on tetőzött az otthonról dolgozók aránya.

1. grafikon: Az irodák iránti keresletet a következő évtizedben meghatározó tényezők

Forrás: Cushman & Wakefield Research, Fidelity International, 2020. szeptember

Az irodák használatának módja persze változhat. Az elrendezés, a kínált szolgáltatások mások lehetnek a jövőben, kevesebb asztalt zsúfolnak be egy-egy helyiségbe, és nagyobb hangsúlyt kaphatnak a fantáziadús, az együttműködést ösztönző terek. Még ha a személyes jelenlét mellett zajló irodai munka heti öt napról négy vagy három napra csökken is, az irodák iránti összesített igény nőhet, mivel a bérlők és tulajdonosok új funkciókat találnak a tereknek, és persze a gazdaság is magához tér a válságból. Ezek a trendek nem mindenhol egyforma mértékben lesznek jellemzők, ezért az elemzői kutatásra, az aktív eszközválogatásra és a gondos portfóliókezelésre nagyobb szükség lesz, mint valaha.

„Bár az kétségtelen, hogy 2020 kihívásokkal terhes év volt a kereskedelmi ingatlanok piacán, arra számítunk, hogy ha sikerrel jár a vírus leküzdését lehetővé tevő vakcina előállítása érdekében tett rendkívüli globális erőfeszítés, akkor 2021-ben visszatérhetünk a megszokotthoz közelebb álló munkavégzési és vásárlási módszerekhez” – mondta el Al-Hilal István, a Fidelity International közép-kelet európai igazgatója.

A hatékonyabb adatgyűjtés nyomán nő a fenntarthatóság jelentősége

A befektetők az ingatlanok energiatakarékosságának és közösségi jellemzőinek javítását célzó beruházásokat hosszú távú megfontolások alapján hajtják végre. Úgy véljük, a „zöld bérlemények” gyorsan általánossá válnak majd: ezeknél a bérlőnek és a bérbe adónak is teljesítenie kell bizonyos környezetvédelmi vállalásokat, például energiafogyasztási adatokat kell szolgáltatnia. Ez javítani fogja az áttekinthetőséget a befektetők számára.

A hatékonyabb energiafogyasztási adatgyűjtés és a tanúsítási módszerek (például a Global Real Estate Sustainability Benchmark) elterjedésének hatására a környezetvédelmi és társadalmi tényezők egyre fontosabb szerepet játszanak a befektetők döntéseiben. Egy-egy eszköz környezeti fenntarthatósága ma mérhetőbb és kívánatosabb is, mint korábban − olyannyira, hogy az ügyfelek prioritási listáján ma már a hozammal és a teljesítménnyel azonos, sőt néha annál kiemeltebb helyet foglal el.

Az új épületekre mind szigorúbb szabályok vonatkoznak, főleg a fenntarthatóság és az energiahatékonyság kapcsán. A lehető legjobb környezeti tulajdonságokat nélkülöző épületek egyre nehezebben találnak bérlőket. E trend hatására egyre gyakoribb a meglévő ingatlanállomány felújítása, mivel az ingatlanszektor is ki akarja venni a részét a karbonkibocsátás minimalizálásából. Megfigyelték, az épületállománynak évente mindössze 1%-a cserélődik le, ami azt jelenti, hogy a 2050-ben minket körülvevő épületeknek a java már megépült. Ezért a Fidelity szakemberei úgy vélik, hogy az épületek utólagos korszerűsítése jelentősebb környezeti előnyökkel járhat, mint ha csak az újonnan épülő beruházások jellemzőire koncentrálnának.

Az alacsony hozamú befektetések között az ingatlantulajdon a király

A Covid-19 válságra adott monetáris politikai válaszlépések még jobban elnyomták a hagyományos bevételforrásokat, például az államkötvényeket, és a reálhozamokat soha nem látott mélypontra süllyesztették. Ilyen körülmények között az ingatlan vonzó alternatívát kínál, és annak ellenére népszerű marad a jövedelemre vadászó befektetők körében, hogy kevésbé likvid, mint a többi eszközosztály. Lehet, hogy az ingatlanból származó hozam alacsony, de az évi 3,5% még mindig jobb, mint amit a legtöbb államkötvény kínálni tud.

„A különböző ágazatokban tapasztalt árakon tetten is érhetőek a válság különböző hatásai. Az online kiskereskedelem fellendülésének hatására nőtt a logisztikai és raktározási létesítmények iránti kereslet, melyek ára lassan kimondottan magasnak mondható. A városok főutcáján található kiskereskedelmi üzletek ára viszont alacsony, így középtávon, mire a hangulat lenyugszik kissé, akár lehetőségeket is kínálhatnak. Eközben az adatközpontok, egészségügyi és vegyes használatú ingatlanok korábban soha nem látott mértékben épülnek be a hosszú távú portfóliókba” – tette hozzá Al-Hilal István.

Bár a bérleti díjak a válság 2021-es kibontakozásával még tovább csökkenhetnek, az ingatlanok vonzó lehetőséget kínálnak azoknak a befektetőknek, akik fenntartható, jó minőségű, hosszú távú jövedelemforrást keresnek.

Növelik az online értékesítést és kevesebb üzletet nyitnak

A járványhelyzetben kiemelt fókuszba került az online értékesítés, ezt erősítették meg a megkérdezett kiskereskedelmi bérlők is a CBRE Magyarország legfrissebb felmérése szerint. Fontos, hogy nemcsak rövidtávon, hanem hosszútávon gondolkodva is növelni szeretnék a hazai kiskereskedelem szereplői az online jelenlétüket, így minden második bérlő szeretne is ebben erősödni. Továbbá a válaszadók 57%-a állítja, hogy ez a fajta értékesítés korábban nem képezte az alapvető üzleti stratégiájuk részét, hanem a koronavírus hatására kezdtek el nagyobb hangsúlyt helyezni ennek a területnek a fejlesztésére.

Az online térben való fejlődés mellett kiemelték, hogy előre láthatóan kevesebb üzletet fognak üzemeltetni (rövidtávon a válaszadók 27%-a, hosszútávon 45%-a). Viszont előtérbe helyezendő, hogy a tervezetten kevesebb üzletnyitás mellett törekedni fognak arra, hogy hatékonyabb elhelyezkedése legyen az üzleteknek, így a mennyiség helyett a minőségre kerülhet majd a jövőben a hangsúly.

Hogyan érzékelik a bérlők a koronavírus hatását?

A CBRE megvizsgálta, hogy a kiskereskedelmi bérlők milyen kulcsterületeken érezték a leginkább a koronavírus hatását. Legfontosabbként a válaszadók több, mint 85%-a a jelentős bevételkiesést emelte ki. Másodsorban, a kialakult pénzügyi helyzet miatt, az ingatlanbérléshez kapcsolódó díjak kifizetése jelenti a nehézséget a számukra. Harmadrészt a vásárlóik és saját dolgozóik egészségügyi biztonságának megteremtését és fenntartását jelölték meg a legnagyobb kihívásnak.

Bérlőcentrikus párbeszéd bérlők és tulajdonosok között

Jó hír, hogy a nehéz helyzetben szinte minden bérlőnek (98%) sikerült beszélgetést folytatni a tulajdonosi oldallal, és a megkérdezettek 90%-ának sikerült is valamilyen kompromisszumot kötnie a járvány okozta gazdasági környezetben. A bérlők nagy része bérleti díj kedvezményről, a bérleti díj megszüntetésről, valamint átstrukturálásról tárgyalt.

A magyarországi helyzettel szemben például a Csehországban a CBRE által végzett hasonló felmérés esetében a kiskereskedelmi bérlők 56% nem kapott semmilyen kedvezményt a tulajdonosi oldaltól, viszont 39%-uk részesült állami támogatásban, így elmondható, hogy ténylegesen a bérlőknek 17%-a nem kapott valamilyen formában támogatást. Ez alapján a hazai piacon a tulajdonosi oldal kompromisszumkészebb, bérlőcentrikusabb hozzáállást tanúsít a koronavírus okozta hatások bérlői kezelésében és a hosszú távú együttműködést tartja szem előtt.