„Amit egy hirdetésben először megnézünk, az nyilvánvalóan az ár” – mondja Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – „Óvakodjunk az olyan hirdetéstől, ahol meglepően alacsony az ár, vagy bőven olyan érték alatt van megadva, amely nagy mértékben eltér a hirdetési portálokon korábban látott, hasonló paraméterrel rendelkező lakások árától. Azt azért viszonylag biztosra vehetjük, hogy minden egyes eladó ismeri a saját ingatlana értékét és semmiképpen sem ellensége a saját pénztárcájának.”

Persze az is előfordul, hogy éppen ellenkezőleg, túl magas az ár. Sokan hajlamosak személyes kötődéseik, érzelmeik miatt túlértékelni a tulajdonukban lévő ingatlant. Ők előbb-utóbb szembesülnek azzal, hogy elvárásaik, vágyaik irreálisak. De ez még mindig inkább jobban érthető, mint az alulpozicionálás.

A belvárosi ingatlanok specialistája szerint a legfontosabb, hogy legyünk körültekintőek, komoly érdeklődés esetén törekedjünk arra, hogy az eladó igazolja, hogy valóban ő van a tulajdoni lapon, ő az 1/1 tulajdonos, tehát jogában áll értékesíteni az ingatlant. Pénzmozgás pedig csak ügyvéd jelenlétében történjen.

„Egy jó ingatlanhirdetést megfogalmazni nem ördöngösség, de azért elég izgalmas feladat”– folytatja Ben-Ezra Orran. -„Fontos, hogy minden szükséges infó szerepeljen benne, legyen figyelemfelhívó, de korrekt és semmiképpen sem megtévesztő. Van viszont egy csokorra való kifejezés, amelyek, ha felbukkannak a hirdetésben, akkor gyanúra adhatnak okot, hogy esetleg mégsem olyan tökéletes a dolog.”

Íme, a gyanúra okot adó kifejezések toplistája:

• „Az ingatlan kellemesen szellős”; feltételezhető, hogy ez azt takarja, a lakás huzatos, a nyílászárók nem működnek rendeltetésszerűen, hamarosan cserére lesz szükség.
• „Retro stílust idéző lakás” – tulajdonképpen ez a kifejezés jelentheti azt is, hogy a kiszemelt ingatlan avíttos, erősebb felújításra szorul.
• „Ékszerdoboz” – elcsépelt kifejezés volt már 5 éve is, egy frissen meszelt ingatlanra is szeretik ráaggatni.
• „Hangulatos kis fészek” – feltehetőleg egy nagyon kicsi alapterületű, minden bizonnyal praktikusan berendezett lakás, de nem biztos, hogy a mi céljainknak megfelel.
• „Elrendezése, kialakítása az új tulajdonos fantáziájára van bízva.” – ezt bizony teljesen fel kell újítani avagy át kell építeni, ami extra költségekkel jár
• „A nap nagy részében világos.” – érdemes minden napszakban alaposan megtekinteni az ingatlant, mert előfordulhat, hogy ez a kijelentés nem teljesen fedi a realitást

Látható tehát, hogy nem árt alaposan átolvasni és értelmezni a hirdetések szövegét, így sok felesleges kört megspórolhatunk magunknak. Éppen ezért javasolja a szakértő, hogy ha tehetjük, mindig vonjunk be a keresésbe megbízható, jó nevű ingatlanos céget és értékesítőt, sok problémát és fejfájást megelőzhetünk vele, hiszen ők csak olyan lakásokat fognak számunkra kiajánlani, amelyek megfelelnek az elvárásainknak.

Az infláció természetesen nagyon sok különféle gazdasági hatást idéz elő, de vajon mi a helyzet az ingatlanbefektetésekkel? Viszonylag egyértelmű, és történelmileg is igazolt tény, hogy az inflációs időszakokban a legkevésbé észszerű megoldás, ha bankban tartjuk a pénzt, vagy esetleg alacsony kamatú állampapírokba fektetjük, hiszen így az infláció valójában a már feldolgozott és megszerzett megtakarításainkat tovább csökkenti, illetve elértékteleníti.

„Ha az elmúlt évtizedben, de akár még 2019-ben vagy 2020-ban vettünk ingatlant, az volt jellemző, hogy az ingatlan, mint vagyontárgy értéke folyamatosan emelkedett – kezdi az elemzést Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – Ebben az időszakban, ha a megtakarított pénzünket inkább bankba helyeztük, vagy állampapírokba fektettük, a hozam lényegesen alacsonyabb volt.”

Az elmúlt évek ingatlanvásárlási „aranykorát” nyilván az a lehetőség is jelentősen támogatta, hogy nagyon kedvező hiteleket lehetett felvenni ingatlanvásárlás céljából. Így tulajdonképpen ingatlanbefektetések során nem csupán a a saját pénzünkkel tudtunk vagyonosodni, gyarapodni, hanem a bank által finanszírozott, általunk hitelként felvett pénz által is nyereséget tudtunk realizálni.

Most viszont úgy alakul a helyzet, hogy 2022-ben az alapkamat növekedésével néhány hitelnél a törlesztőrészlet olyan mértékben emelkedik majd, ami jelentősen csökkenti a bérleti díjból vagy az értéknövekedésből realizált nyereségnek a mértékét.

„Ha 2022-re előre gondolkodunk, úgy látjuk, hogy egészen biztosan óvatosabban kell bánni a hitelekkel és megfontoltabban kell cselekedni, kevesebb hitelt szabad felvenni – folytatja Ben-Ezra Orran. – Úgy javasolnánk, hogy mivel nő a kockázat az alapkamat emelkedése miatt, annyival kisebb hitelösszeget érdemes felvenni, hogy a megtakarításaink elbírják az alapkamatemelkedés okozta plusz költségek által generált többletkiadást.”

Nagyon fontos viszont az a fentebb említett tény, hogy az infláció következtében a pénz értéke gyorsan csökken, ezért érdemes a megtakarításokat minél előbb megfelelő befektetési formába helyezni. A budapesti, belvárosi ingatlanok vásárlása továbbra is időtálló, jó befektetés lehet, de akár a budai oldalon, akár nagyvárosokban ugyanúgy érdemes most ingatlant vásárolni. Ami fontos, minden területen igyekezzünk helyi ingatlanszakértőt bevonni, hogy minden részletet alaposan körbejárhassunk, de az egészen biztos, hogy az ingatlanvásárlás jelenleg is a leginkább értékőrző és időtálló befektetés.

Az ingatlanok mellett a részvények iránt élénk még az érdeklődés. Jelenleg a világban régóta nem látott csúcsokon vannak a részvénypiacok, de nem könnyű megjósolni, vajon merre haladnak tovább az egyes portfoliók. A Central Home szerint, ha nem szeretnénk nagy kockázatot vállalni, akkor egy-egy jó elhelyezkedésű ingatlanba fektetni megtakarításainkat mindenképpen célszerűbbnek tűnik.

„2020 márciusában, a járvány megjelenésekor, majd azt követően a gazdasági válság kitörésekor sokan azt gondolták, hogy az ingatlanpiac egyszerűen meg fog roppanni a nagy és váratlanul érkező nyomás alatt és hatalmas árzuhanások várhatóak – kezdi az elemzést Ben-Ezra Orran, a Central Home vezető szakértője. – Ekkor  még nem láthattuk pontosan előre, hogy mi is fog történni. Jelenleg viszont már tisztában vagyunk vele, hogy volt néhány olyan kormányzati intézkedés, amelynek segítségével viszonylag stabil maradhatott az ingatlanpiac. Ilyennek tartjuk például a hitelmoratórium bevezetését, az 5 %-os ÁFA visszaállítását, valamint az alacsony kamattal járó különböző hitelkonstrukciók létrejöttét. Úgyhogy azt gondolom, hogy egy év távlatából nyugodtan kijelenthetjük, az ingatlanpiac kellőképpen erősnek és stabilnak bizonyult a válság során, ellentétben az előzetes várakozásokkal.”

A szakértő kifejti, hogy természetesen az is látható volt, hogy az ingatlanbefektetéseknek akadt alternatívája, hiszen a részvénypiac lényegesen dinamikusabb és jóval nagyobb hozamot tudott biztosítani. Viszont ez utóbbi még mindig egy nagyon hektikus, nagyon változó, magas kockázati befektetéstípusnak számít, szemben az ingatlannal, amely egy szolíd, jól kiszámítható befektetési forma, és ez igazából beigazolódott a 2020-as válság során is.

Ben-Ezra Orran elárulja, hogy jelenleg a legnagyobb vásárlói és befektetői csoport, akiket a piacon mozgásban látnak, a saját használatra ingatlant vásárlók. Ők természetesen most is ugyanazon elvek alapján szeretnének vásárolni, mint bármikor máskor, bármilyen normálisan működő piacnál. A saját életszükségleteik alapján, mint például családbővülés, iskolaválasztás, munkahelyváltás, igyekeznek minél jobb ár-érték arányú ingatlant vásárolni.

A szakértő szerint jelenleg 2 típus mozog igazán aktívan a befektetési szempontból vásárolt ingatlan szegmensben. Sokan gondolják úgy, hogy az alacsonyabb árakat tekintve most van itt a megfelelő alkalom és lehetőség a belépésre a budapesti, belvárosi ingatlanpiacon, ők jellemzően kellő megtakarítással rendelkező, vidékről érkező vevők. A másik nagyobb csoport pedig az, akik befektetők, ők a nagy alapterületű, felújítandó lakásokat alacsony négyzetméter áron szeretnék most felvásárolni, hogy a piac később várható fellendülése és természetesen a megfelelő felújítás után ezekkel az ingatlanokkal jelentős hasznot tudjanak realizálni.

„Nemrég jelent meg egy szakértői cikkünk, amelynek alapján ismételten kijelenthető, hogy a felújítandó lakások árai estek leginkább az elmúlt időszakban, viszont ez a tendencia hamarosan megáll, tehát azoknak a befektetőknek, akik ilyen ingatlanokat keresnek, most érdemes lépniük” – összegzi a helyzetet Ben-Ezra Orran.

A turizmus dübörgött, a jó lakások kiadói meg is találták a számításukat, bár nagyon sok helyen már a társasházak és az önkormányzatok ellenérzését is kivívta a rövidtávú lakáskiadás. Sok helyen társasházi szabályzatot módosítottak, több önkormányzat, így pl. az V. kerület is helyi határozattal igyekezett korlátozni a forgalmat. Az elmúlt 1-1,5 évben már kicsit fordulni látszott a felívelő tendencia, érezhetően telítődött a belvárosi AIRBNB-piac. A világjárvány megérkezésével viszont drasztikus változás következett be ezen a területen is, csakúgy, mint a világ bármely iparágában.

A vírus nyomán leállt, illetve nagyon erősen visszaesett a turizmus, amely az egész szállásadói piacot érzékenyen érintette. Így a szállodai szobák ugyanúgy üresen maradtak, a szállodák akciókkal próbálják bevonzani az utazókat, így az AIRBNB lakások kiadása tovább esett. Ennek következtében a budapesti, belvárosi területen nagyon sok üresen álló, jó állapotú lakás van, amely természetesen az albérleti piacot is alaposan felbolygatja. A legutóbbi kormányrendelet pedig fel is hatalmazta az önkormányzatokat annak szabályozására, hogy egyedileg állapítsák meg, éves szinten hány napot engedélyezik az adott területen az AIRBNB szolgáltatást.

Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője így elemzi a helyzetet:

 „Most még vizsgáljuk és nehezen tudjuk megállapítani azt, hogy az AIRBNB tulajdonosok melyik irányba mozdulnak el az alábbi 3 opcióból, melyek közül az első két variáció az eladó és kiadó ingatlanok áraira egyaránt hatással lenne, mind a két szektorban árcsökkenést eredményezhetnek.

1. Eladják az ingatlant – ezáltal a kínálati oldalon jelentkező új ingatlanok fogják befolyásolni az eladó lakások piacát.
2. Átállnak a hosszú távú bérbeadásra – értelemszerűen ez az albérletek mennyiségét és árát fogja nagyban befolyásolni.
3. Az igazán kitartó tulajdonosok megvárják míg nagyjából visszaáll a világ rendje, várják, míg újra kiadhatóak lesznek rövidtávon a lakások és megelégednek az alacsonyabb turistaforgalommal és az az által generált bevétellel. Ez nem fogja különösebben befolyásolni az albérleti és eladási piacot.”

A szakértő szerint az, hogy az említett 3 lehetőség közül ki milyen irányba indul el, és ez miképpen alakítja a trendeket, nagyban meghatározza azt, hogy a budapesti albérletpiacon milyen folyamatok indulnak be, további árcsökkenés, esetleg emelkedés várható-e.

A Central Home jelenlegi tapasztalata szerint a legtöbb tulajdonos egyelőre kivár, és nem eladásban, hanem inkább hosszútávú kiadásban gondolkodik, legalábbis addig, amíg újra be nem indul a turizmus és az AIRBNB piac.  Ennek következménye, hogy jelenleg megfigyelhető, hogy drasztikusan csökkennek a kerületekben a bérleti díjak és még mindig jóval magasabb a kínálat, mint a kereslett. Július végén várható egy nagyobb mozgás a lakáskiadások terén, amely szezonálisan mindig a felsőoktatási felvételi eredmények nyilvánosságra kerülése után várható, ez ismét kicsit átrendezheti a piacot.

A belvárosi ingatlanok kapcsán a terület specialistája, a Central Home szakértője foglalja össze gondolatait.

„Ez mindenképpen egy összetett kérdés – kezdi Ben-Ezra Orran az elemzést. – Nem mindenki indul ugyanonnan az eladási folyamat során. Gyakran előfordul, hogy egy eladó profi segítség nélkül lép be a piacra, és az online felületekre támaszkodva próbálja megállapítani, hogy mi az ára az eladásra szánt lakásának. Tapasztalataink szerint a legtöbben ilyenkor ringatják magukat hamis illúziókba, és már az első árazás során tévednek legalább 15-20%-ot az irányár megállapításakor.”

A szakértő szerint ez a nyugati, már jól működő rendszerekben sokkal kisebb mértékű és nincs ekkora szórás, mint a magyar ingatlanpiacon, mert a hirdetési árat minden esetben profi szakemberek szabják meg, nem a szabadon bárki által használható hirdetési portálokon való nézelődés után találja ki az eladó.

De mit is nevezünk pontosan alkunak?

Az ingatlanszakma szerint az alku az a különbség, amely a vételi folyamat megkezdésénél megadott ár és a tényleges eladási ár között van. Az alku tehát nem a hirdetési árhoz mérhető, hanem a konkrét szándékot mutató, tényleges vételi ajánlattól az adásvétel megkötéséig történő árcsökkentés.

Akármilyen reményekkel is vág bele az értékesítésbe, a legtöbb eladó 3-4 hónap alatt észreveszi azt, hogy komolyabb szándékú vevőkkel nem találkoznak, inkább csak ingatlanosok keresik őket, mintsem a vevőcsoport. Ha ezt a helyzetet reálisan értékeli, felismerik az árazási gondot és szemléletet váltanak, sokkal reálisabb árral tudnak visszalépni a piacra.

„Ha egy eladónak olyan lakása van, amely rendelkezik jelenleg is aktív vevőcsoporttal, de ő az online hirdetési felületek kínálati árai alapján áraz, az alku mértékének jelenleg legalább 15%-nak kell lennie a sikeres eladáshoz – mondja Ben-Ezra Orran. – Jelenleg nem olyan egyszerű átlátni a piacot, hiszen a legtöbb eladó és vevő is kivár, nem mutat rugalmasságot. És ha születik is vételi szándéknyilatkozat, az eladók gyakran keveslik az árat, pedig van, hogy csak a piacismereteik hiányosak. Ha mégis átlagszámot kellene mondanom, akkor még úgy is 5-7 %-os alkut mondanék reálisnak, ha az eladó már legalább 3-4 hónapja jelen van a piacon és az irányár tükrözi a vevőcsoportok elvárásait.”

Részletesen vizsgálva, megkülönböztetve az ingatlanok állapotát, már nagyobb szóródás érzékelhető, amint az a mellékelt infografikán is látható. Egyértelműen a lakások állapotától függ a lehetséges alku mértéke. Felújítandó lakásoknál 9 % a maximum, ilyenkor tér el leginkább a hirdetési ár a későbbi eladási ártól, akár 20 % is lehet az elvárt és a reális ár közötti különbség. A költözhető állapotú lakásoknál 15 % között is lehet az alku, de itt általában nincsenek olyan eltúlzott hirdetési árak, amire nem mozdul meg a vevőcsoport. Általában itt születnek leggyorsabban vételi ajánlatok, ha valaki 15 %-kal az eladási ár felett hirdet, már relatív gyorsan számíthat érdeklődőkre, de rugalmasnak kell lennie az alku során, hogy valóban elkeljen az ingatlan. Amennyiben pedig teljesen felújított lakásokról beszélünk, általában nincs több alku benne, mint 2 %, a hirdetési árak is jóval reálisabban vannak meghatározva.

A Central Home szerint a budapesti belváros dinamikáját nagy mértékben meghatározza, hogy mennyire aktív a befektető csoport. Mivel az utóbbi 1 hónapban egyre aktívabbak a befektetői csoportok, ezért előfordulhat, hogy ez a tendencia kisebb alkulehetőséget fog eredményezni és van rá esély, hogy tavasztól ismét kisebb mértékű áremelkedés fog elindulni.

„Ingatlanértékesítői szemmel megállapíthatjuk és kijelenthetjük, hogy a felújítandó lakások eladásai mindig extra erőfeszítéssel járnak – véli Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – Egyrészt fel kell mérni azt a vásárló szemszögéből, hogy a felújításnak mennyi lenne a várható költsége, másrészt a felújítás ideje is rengeteget nyom a latban. Sok vevő éppen emiatt inkább már egy kész, felújított lakást keres a piacon, amelybe már azonnal költözhet vagy esetleg azonnal alkalmas befektetési céljai megvalósításához.”

A felújítandó ingatlanok vásárlásánál a saját célra vásárló nyilván abban gondolkodik, hogy meddig tud nyújtózkodni, a befektetőt viszont a megtérülés érdekli. Ha átlagszámokról beszélünk, öt évvel ezelőtt, egy felújítás költsége nagyjából a lakás vételárának a 15%-a körül volt. Természetesen ez az ingatlan elhelyezkedéstől is függ, illetve a felújítás színvonalával kapcsolatos elvárásoktól, melyek szélesebb spektrumon mozoghattak, de az átlag 15 % volt.

Jelenleg viszont az az érdekes helyzet állt elő, hogy mivel az ingatlanok ára kis mértékben csökkent 2020-ban, így az ingatlan vételi árához viszonyított felújítási költség mértéke is visszaesett. Ezzel szemben viszont a kifizetendő felújítási költségek nem csökkentek, sőt a kormány különböző lakásfelújítási programjai miatt és a 2014 óta tartó folyamatos építési lendület okán folyamatosan emelkednek. Így jelenleg a felújítási összegek akár az ingatlanok vételárának 30%-át is kitehetik. Az igények változásai és a növekedő minőségi elvárások miatt a felújítási idők is hosszabbak lettek. Ehhez nyilván az is hozzájárul, hogy a felújítási minőség és az értéknövekedés párosodott színvonalemelkedéssel. Az igények pedig évről-évre egyre magasabbak.

A Central Home szakértői csapata a befektetőkkel együtt folyamatosan elemzi, hogy vajon hogyan fog kinézni a közeljövőben a budapesti ingatlanpiac, számít-e majd az értékesítési folyamat során és az árak kialakításában, hogy felújítottak. Jelenleg úgy ítélik meg, hogy előfordulhat, hogy a felújítás kapcsán befektetett idő és pénz által remélt profit jóval később realizálódik, mint például 3 évvel ezelőtt.

„Ezeknél az ingatlanoknál fontos cél, hogy nyereséget termeljenek – folytatja Ben-Ezra Orran. – Míg korábban egy felújítandó belvárosi ingatlan eladási ára 70 millió forint volt, majd a befektető a vételi ár 15%-ának megfelelő összeget pluszban felújításra fordított, akkor azt az ingatlant a járvány előtti időszak során 100 millió forintért lehetett eladni. Jelenleg, látva a piaci mozgásokat és trendeket, egy 70 milliós, felújítandó ingatlan az értékének megfelelően, valamivel több, mint 20%-os ráfordítással is csak a 95-100 millió forintos értéktartományban értékesíthető.”

Tehát amíg 3-4 évvel ezelőtt egy ilyen tranzakció során a felújítás nyeresége akár 100%-ban is megtérült, optimális esetben is csak 20-40% közötti a megtérülés mértéke, ezt kell figyelembe venniük a befektetőknek.

„Pontosan tudjuk, hogy melyek voltak a fő okok, amelyek vonzották a külföldi befektetők jó részét, ez pedig nem más, mint a turizmus növekedése és az Airbnb térhódítása volt – kezdi Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – A járvány pedig senkivel sem volt kíméletes, egyforma mértékben hatott a Budapesthez hasonló városokra, azaz azokra a helyekre, ahol a turizmus dominált, ahol az Airbnb kifejezetten aktív piaci szereplő volt.”

A belvárosi ingatlanok specialistája szerint egyértelmű, hogy 2021 még biztosan nem lesz olyan erős év, mint 2019 volt, de a vakcinák megjelenése és az oltások tömegessé válása után várható, hogy a korlátozások enyhülnek, esetleg feloldódnak. És ha a határok ismét megnyílnak, az emberek mozgása fokozatosan el fog indulni.

„Mi azt prognosztizáljuk, hogy elég gyorsan ismételten meg fog jelenni a külföldi befektetők igénye a kis lakások iránt, főleg a belvárosban – véli Ben-Ezra Orran. – Eleinte még ez nagyon alacsony számban mutatkozik majd meg. Valószínűleg az Airbnb lakások tekintetében fog leginkább mozgás látszódni, mert az elmúlt évek fellendülése során telítődött a piac ahhoz képest, hogy a közeljövőben minden bizonnyal jóval kisebb lesz a turisták által generált kereslet. Sokkal valószínűbb, hogy a hosszútávú bérbeadás lesz a fő iránya ezeknek a befektetőknek.”

A Central Home úgy jósolja, hogy legkorábban 2022-2023 lehet az az év, amikor talán visszaállhat a régi tendencia és a 2019-es szintet megközelítve pezsdül fel ismételten a budapesti, belvárosi ingatlanpiac. Nem is az a fő kérdés, hogy lesz-e fellendülés és lesz-e erősődő igény a belvárosi ingatlanokra, hanem az, hogy milyen vevőcsoport fog megjelenni és dominálni. Az elmúlt 20 évet tanulmányozva egyértelműen látható, hogy időről időre változás lesz abban, hogy mely országokból érkeznek legnagyobb számban a külföldi befektetők a belvárosi piacra.

„Nehéz időszakon vagyunk túl, de ennek ellenére pozitívan látjuk a jövőt, a vakcinák elterjedése és a tömeges oltások utáni időszakot”– összegzi a szakértő. – Erre mindenképpen hatással lesz az is, hogy az ingatlanpiaci áringadozás viszont a közeljövőben kevésbé lesz meredek, mint ahogyan azt a legtöbben a válság kezdetén várták, nyilván ezek nagy részben a magyar kormány lépéseinek (hitelmoratórium, 5%-os újlakás ÁFA visszaállítása) pozitív hozadékai.”

„Ez azért nem minden ingatlan-kategóriára és árfekvésre igaz – kezdi a választ a kérdésre Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – A belvárosban, az udvari nézetű, felújítandó, emeleti lakások értékesítési ideje növekedett meg a leginkább, ennek oka, hogy az elmúlt évek során nagy lendülete volt ezeknek a lakásoknak az AIRBNB miatt. Amikor a lakás értéke alacsony volt, az utcai nézetű, emeleti lakáshoz képest, az értékesítési idejük rövid volt, kevesebb mint egy hónap. Mára ez az időintervallum 4 hónapra emelkedett, még akkor is, ha az irányár tükrözi a jelenlegi piaci állapotot. Az értékesítési idő növekedése persze elsősorban a vevőcsoport drasztikus csökkenésével indokolható, mivel a világszerte jelenlévő utazási korlátozások miatt a befektetők hosszú hónapok óta elmaradoznak a belvárosból is.”

Ahogy a belvárosi ingatlanok specialistája elmondja, az értékesítési idő szempontjából legkevésbé az exkluzív ingatlanok csoportja változott. Ebben a szegmensben nem igazán volt hatása a válságnak, megközelítőleg azonos az értékesítési idő az elmúlt évekhez megszokottakkal.

Ben-Ezra Orran hangsúlyozza, hogy amit mindenképpen figyelembe kell venni, az az, hogy a belvárosi vevődinamika és mellette az eladó lakások dinamikája is drasztikusan csökkent. Sokkal kevesebb motivált eladó van a piacon. A latolgatások szerint ennek egyik oka, hogy a tulajdonosok várják a nyarat, a korlátozások lehetséges feloldását, és a turizmus legalább részleges beindulását, az AIRBNB valamilyen szintű kihasználtságát, ezért nem kerülnek ki ezek a jelenleg még talán kihasználatlan ingatlanok a piacra. A másik ok pedig minden bizonnyal nem más, mint a kormány hitelmoratóriuma, amelynek köszönhetően nem jelentek meg bedőlt hiteles ingatlanok nagy számban a piacon.

„Jelenlegi tapasztalataink szerint a belvárosban a legmagasabb aktivitást a 35 millió forint körüli lakások és az 50 millió forint körüli ingatlanok mutatják. Ezeknél az értékesítési idő most sem több, mint nagyjából másfél hónap” – árulja el a Central Home szakértője.

2021 első negyedévére valószínűleg még mindig a várakozás és a lassú ébredés lesz jellemző. De ahogyan a világban majd várhatóan néhány hónapon belül egyre pozitívabb hírek kerülnek napvilágra, a sikeres oltási kampányok és járványelleni védekezési stratégiák beváltják a hozzájuk fűzött reményeket, úgy a korlátozások fokozatos feloldásával új lendület érkezhet a budapesti, belvárosi ingatlanpiacra is.

Ha a járványhelyzetet vizsgáljuk, itt is szembe kell néznünk a folyamatos változással, hiszen egy nyugodtabb nyár után most éppen megint nagyon izgulós napokat élünk, a vírus rohamosan terjed, és nem látjuk a végét, nem tudjuk, mikor lesz vakcina, jut-e vajon mindenkinek. Mivel már több mint féléve éljük hasonló hullámvasúton utazva életünket, ez természetesen minden területet erősen befolyásol.

„Az ingatlanpiac az egyik legnagyobb érintett – mondja Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – A befektetők esetében a stabilitás és a megbízhatóság a két legfontosabb hívószó. Számukra az a fontos, hogy az ingatlanbefektetésük hosszútávon versenyképesség szempontjából ideális választás legyen a többi befektetési formához képest.  Budapest eddig Közép-Euróbában, regionális szinten a külföldi befektetők egyik kifejezetten kedvelt lokációja volt, mind az ingatlanállomány, mind az ingatlanárak versenyképességét figyelembe véve.”

Jelenleg viszont a gazdasági bizonytalanságok is kihatnak erre, hiszen a biztos, stabil viszonyítási pontok és a tervezhetőség alaposan megingott.

„A budapesti, belvárosi ingatlanpiacon például jelenleg a vevők és eladók tekintetében nagyon nagy eltérés tapasztalható az álláspontok kapcsán – folytatja a szakértő. – Van a piacon jelenleg egy alapvetően optimista vevőcsoport, akik szeretnének jó pozícióban ingatlant vásárolni. Ők tettre készek és keresik a megfelelő paraméterekkel rendelkező ingatlanokat. Vannak ezzel a vásárlói réteggel párhuzamosan viszont olyan eladói csoportok, amelyek ragaszkodnak az elképzeléseikhez az eladói szempontok kapcsán, hiába változtak meg mostanra a piaci lehetőségek és feltételek.”

További vevőcsoport típus, amely szintén jelen van a belvárosi piacon az, amelynek lehetősége van jó minőségű és paraméterekkel rendelkező ingatlanokat számukra is megfelelő és jó áron venni. Ők most még várakozó állásban vannak, nem látják világosan a jövőt és azt, merre mozdul a piac az elkövetkezendő időszakokban. Kétségkívül létezik egyébként az az eladói réteg is, akik aktívan lekövetik a piac mozgásait és folyamatosan árat csökkentenek, mert látják, hogy alkalmazkodniuk kell a mozgásban lévő vevőcsoportok dinamikájához és igényeihez, ha ténylegesen eladni szeretnének.

„Nem könnyű most hosszútávú előrejelzésekbe bocsátkozni – mondja a Central Home szakértője. –Sajnos jelenleg valóban csak annyi biztos, hogy a bizonytalanság még egy ideig itt lesz velünk. Mi úgy jósoljuk, hogy most jön néhány olyan hét, amikor sok lesz a mozgás az ingatlanpiacon, de egészen biztos lesz drasztikus csökkenés is, amikor a járvány a tetőpontjánál tart majd. És a távolságtartás együtt jár azzal is, hogy a kereslet visszaesik. Az ingatlanértékesítés alapvetően egy személyes találkozásokkal is járó műfaj, és bár próbáljuk az online eszközöket bevetni, a vevők többsége érthető módon igényli a személyes jelenlétet. Munkatársaimmal folyamatosan elemezzük a helyzetet, és igyekszünk a belvárosi ingatlanpiaci mozgásokat heti bontásban értékelni.”

„Igyekszünk a válság szempontjából vizsgálni azokat a tendenciákat, áremelkedéseket, árcsökkenéseket, amelyeket éppen látunk, még akkor is, ha ezek nem rendelkeznek egyértelmű dinamikával – kezdi a helyzetértékelést Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője, a belvárosi ingatlanok specialistája. – Amit a válság kapcsán elsősorban látunk, az nem más, mint az, hogy a legnagyobb része az embereknek  bizonytalan, nem tudják, hogy aktuálisan mi lenne a helyes döntés, eladjanak-e esetleg most, a pénzzel rendelkezők vásároljanak-e, lépjenek-e be most a piacra?”

A történelmi és gazdasági tapasztalatok alapján mindenesetre elmondható, hogy már voltak a múltban a világban olyan válsághelyzetek, amelyek nem okoztak jelentősebb, látható ingatlanár csökkenést, hanem inkább a tranzakciószámok drasztikusan csökkenésében mutatkoztak meg. Esetleg olyan szituáció állt elő, ahol befektetői oldalon drasztikus válság jelentkezett, ezért csökkentek az árak.

Mi a helyzet Budapesten most?

„Egyértelműen elmondható, hogy a tradicionálisan befektetői lakások nem mennek most a piacon – folytatja a szakértő. – Ezek ugye elsősorban az AirBNB lakások, mivel  bedőlt a fővárosi airbnb piac. Így a bulinegyedben található ingatlanok összes típusára vonatkozik a vevőcsoport csökkenése.”

Ugyancsak érintett a felújítandó ingatlanok csoportja, amelyeket azzal a céllal vásárolnak, hogy felújított, bútorozott lakásként legyenek később értékesítve. Azért állt meg a kereslet ezen szegmensben, mert az árak nem csökkentek, de a felújítási költségek emelkednek, emiatt a nyereség kockázatos. És hát kétségtelenül elmaradtak a külföldi befektetői csoportok. Amit ők főként kerestek és kedveltek eddig, azok az 1 vagy 2 hálószobás, emeleti, utcai vagy világos udvari nézetű lakások.

A Central Home továbbra is úgy véli, hogy az emberek számára bizonyos életszükségletek vonatkozásában hozott döntések kapcsán, – ilyen lehet például az első lakás megvásárlása vagy egy biztonságos befektetési lehetőség keresése a megtakarításai számára – mindenképpen a jelenlegi ingatlanpiac legjobb lehetőségei után kutatva döntsenek az esetleges lakásvásárlás mellett. Amennyiben az anyagi források bizonytalanok, esetleg az életkörülmények nem biztosítják a lehető legrövidebb idő alatt történő biztonságos vásárlást, például nehézkes a hitelfelvétel, vagy éppen bizonytalanok a munkahelyviszonyok, akkor továbbra is a várakozást ajánlják az ingatlanpiacra való belépéssel kapcsolatosan.

„Körültekintőnek kell lenni továbbra is – hangsúlyozza Ben-Ezra Orran. – Tartsuk szem előtt, hogy nem mindig a legolcsóbb alternatíva a legjobb, hiszen az ingatlaneladás, illetve a vásárlás életünk egyik, ha nem a legnagyobb tranzakciója, amely sokszor magával vonzza az életminőség változását is.”

Ha szeretne további cikkeket olvasni a márkaépítés, a környezetvédelem, a fenntartható gazdaság témakörében, kövessen minket a Facebookon.