„Azt mondhatjuk, hogy január a 2013 előtti időszakhoz hasonlóan lassú volt (az elmúlt bő 10 évre nem jellemzően), de február közepére élénkülést tapasztaltunk, a kereslet megnövekedett, főként az egyhálós, új építésű lakások iránt a IX. és XIII. kerületben” – kezdi Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. Az ingatlanközvetítő cég statisztikái szerint ezen ingatlanok árai már az év elején 10%-kal meghaladták a decemberi szinteket.

A Central Home szakértői szerint a 2025-ös év az előzőnél erősebb forgalmat hozhat. „Becsléseink szerint az idei lakáseladások száma megközelítheti majd a 2022-es év adatait, ez azt jelenti, hogy nagyjából 138-140 ezer lakáseladás várható.  A KSH statisztikái szerint 2024 harmadik negyedévéig 80 ezer lakás kelt el, és ha ezt az egész éves számokra vetítjük, akkor ez azt mutathatja, hogy összességében 10%-os vagy annál nagyobb növekedésre is számíthatunk az előző évhez képest” – mondta Ben-Ezra Orran.

A belvárosi piacon kevés a frissen felújított lakás, ennek egyik oka a magas felújítási költségek. „Az elmúlt öt-hat évben a felújítások költsége jelentősen megugrott, emiatt sok tulajdonos inkább eladja az ingatlant, minthogy beruházzon a korszerűsítésbe” – emelte ki a szakértő. Az új építések terén is lassulás figyelhető meg, amelyet a KSH adatok is megerősítenek: az év első három negyedévében az új építésű lakások az összes eladás csupán 4%-át tették ki.

A prémium lakások piaca: további áremelkedés várható

„Az utóbbi 3-4 évben folyamatos volt az áremelkedés, különösen a Duna-parti, vagy a nagyobb terekre néző, vagy egyéb lenyűgöző városi kilátással rendelkező lakások esetében”  – teszi hozzá Ben-Ezra Orran. Ez a trend 2024-ben is folytatódhat, hiszen a befektetői kereslet folyamatosan fenntartja az áremelkedést ebben a szegmensben.

A belvárosi ingatlanpiac tehát idén élénkebb évet zárhat, a kereslet különösen az új építésű és prémium lakások esetében marad erős. Ugyanakkor a kínálat visszafogottsága miatt az áremelkedés is folytatódhat. „Az ingatlanpiac folyamatosan változik, de jelenleg a jelek arra utalnak, hogy 2025-ben a belvárosi lakások iránti kereslet erős marad, miközben az árak tovább emelkednek” – összegzi a szakértő.

„Ami biztos: a belvárosi ingatlanpiac 2025-ben jelentős változásokkal néz szembe” – kezdi a belvárosi ingatlanok specialistája. „Az AirBnB-re vonatkozó korlátozások bevezetése különösen érinti majd azokat a tulajdonosokat, akik eddig főként rövid távú kiadásból termeltek jövedelmet. Ez a szegmens teljes átrendeződését vonhatja maga után, miközben az állam által meghirdetett új lakáshitel-programok lendületet adhatnak a fiatal vásárlóknak és a családoknak, akik eddig halogatták a lakásvásárlást.”

A szakértő szerint az államkötvényekből felszabaduló jelentős tőke szintén pozitív hatással lehet a piacra, hiszen ezek a források valószínűleg az ingatlanpiacra ömlenek, mivel az ingatlan stabil befektetési lehetőségnek számít, különösen egy bizonytalan gazdasági helyzetben.

„Sok ingatlanpiaci szereplő számított az aranyvízum programra, ami a 200 millió körüli ingatlanok szegmensét érintette volna” – teszi hozzá Ben-Ezra Orran. „Ebben a szegmensben robbanásszerű áremelkedést prognosztizáltunk, azonban jelenleg úgy néz ki, hogy ez a lehetőség már nincsen meg. Így ezen piaci szegmens szereplőinek újra kell gondolnia a 2025-ös stratégiáját.”

Külföldi befektetők és gyengülő forint

Az elmúlt évek tapasztalatai azt mutatják, hogy a forint gyengülése külföldi befektetők számára mindig vonzóvá tette a magyar piacot. A számunkra kedvezőtlen árfolyamoknak köszönhetően 2025-ben is számítani lehet a nemzetközi vásárlók fokozott jelenlétére. Ez nemcsak az ingatlanárakat, hanem a kereslet általános szintjét is jelentősen befolyásolhatja.

Pozitív és negatív hatások egyensúlya

Ben-Ezra Orran szerint, bár számos pozitív élénkítő hatásra lehet számítani, a gazdaság lassulásának jelei is megmutatkoznak majd. Ez az ár-bummal kapcsolatos várakozásokat is árnyalhatja. Ennek ellenére a várakozásai optimisták: véleménye szerint 2025-ben a belvárosi ingatlanpiac forgalmának több mint 10%-os növekedése várható.

„Általában is elmondható, hogy 2025-ben a kereslet jelentősen növekedni fog az idei évhez képest” – mondja a szakértő. „Az ingatlanpiacra érkező friss források – legyen szó állami támogatásokról, külföldi befektetőkről vagy az aranyvízumok nyomán érkező tőkéről – erőteljes lendületet adhatnak a piacnak. A belváros kínálati oldalát viszont ezek a tendenciák alaposan megterhelhetik, hiszen a kereslet növekedése árfolyam-növekedéssel járhat.”

A szakértő véleménye szerint az év során a piacot a következő főbb tényezők befolyásolták:

• Gazdasági bizonytalanság: Az államháztartási hiány, a magas alapkamatok és az építőipari költségek növekedése kihívás elé állították az ingatlanpiaci szereplőket.
• Forint gyengülése: Az előző években tapasztalt erősödés után 2024-ben 7–10%-os gyengülést regisztráltak, ami kedvezett a külföldi befektetők számára.
• Befektetői aktivitás: Az ázsiai, ezen belül is a vietnámi, kínai, valamint izraeli befektetők továbbra is jelentős keresletet támasztottak, amit a júliusban bevezetett „vendégbefektetői státusz” szabályozás is erősített.

A külföldi befektetők, elsősorban az ázsiai országokból érkezők, Budapest belvárosi ingatlanpiacának kiemelt célcsoportjai maradtak. A „vendégbefektetői státusz” a következő időszakban lehetővé teszi számukra, hogy 500 000 eurós ingatlanvásárlással tízéves tartózkodási engedélyt szerezzenek, amit leginkább a luxusminőségű, tágas, központi elhelyezkedésű ingatlanokra használnak ki.

A bérbeadási piac szintén növekedett, amit a turizmus fellendülése és a diákok megnövekedett lakhatási igénye eredményezett. Az albérleti díjak 2024 nyarára 5%-kal emelkedtek az előző évhez képest, és a kereslet továbbra is meghaladta a kínálatot. Az átlagos bérleti díjak idén így alakultak.

• Stúdiólakások: 140 000–160 000 Ft/hó
• Nappali egy hálóval: 180 000 Ft/hó felett
• Kétszobás lakások: 230 000 Ft/hó felett

Az eladó ingatlanok piacán sem volt kevésbé eseménytelen a 2024-es év. Az  V. kerületben és a VI. kerület Andrássy úti szakaszán az ingatlanárak 2 000 000 Ft/m² felett mozogtak, míg a VII. és VIII. kerületekben, valamint Újlipótvárosban az árak 1 200 000–1 500 000 Ft/m² között ingadoztak. A piaci dinamika az év második felében is folytatódott, az érdeklődők leginkább az AirBnB-re alkalmas, felújított, központi lakások iránt mutattak keresletet.

A belvárosi ingatlanok piacán az alku mértéke jelentősen különbözött az ingatlanok állapota és elhelyezkedése alapján:

• Felújított, prémium lakások: Az alkulehetőség kevesebb mint 5%, az értékesítési idő rövid.
• Átlagos állapotú lakások: Az alkuérték akár 15% is lehetett, az értékesítési idő pedig hosszabb, mivel a magas felújítási költségek visszatartották a vevőket.

„Úgy összegezném, hogy egy sikeres, de kihívásokkal teli évet zárunk – jelentette ki Ben-Ezra Orran. – 2024-ben a budapesti belvárosi ingatlanpiac továbbra is vonzó maradt mind a hazai, mind a külföldi befektetők számára. Az év során növekvő árak, erősödő kereslet és élénk bérbeadási piac jellemezte a szektort, miközben a gazdasági bizonytalanságok és a szigorodó szabályozások kihívást jelentettek. A piac rugalmasan reagált az év során, és bár az alku továbbra is jelen volt, a jó minőségű, központi lakások kapósak maradtak. A 2024-es év tapasztalatai alapján kijelenthető, hogy a belvárosi ingatlanpiac stabilitása és vonzereje továbbra is meghatározó Budapest gazdasági és ingatlanpiaci életében.”

„Az vitán felül áll, hogy a világ minden nagyvárosában általánosan a belvárosi ingatlanokat tartják az emberek a legbiztonságosabb befektetési formának” – kezdi Ben-Ezra Orran, a belvárosi ingatlanok specialistája, a Central Home szakértője. „Ez elsősorban azért alakult így, mert hosszú távon megőrzik értéküket ezek az ingatlanok, sőt általában a különleges lokáció miatt az értékük hosszútávon is a legmarkánsabban emelkedik. Nem utolsósorban pedig az a fő szempont, hogy ezek az ingatlanok az üzleti világ centralizálódása, a turizmus soha nem látott mértékű növekedése miatt biztonsággal bérbe adhatóak, így az ebből származó átlagos bevétel garantált.”

A szakértő hangsúlyozza, hogy a belvárosban ingatlanértékesítéssel foglalkozni azért is lényegesen más, mint például az agglomerációs övezetekben, mert a lakossági kereslet mellett folyamatosan jelen vannak külföldi befektetők is a piacon, ami bizonyos időszakokban jelentősen fel tudják pörgetni a forgalmat.

„Természetesen a lakossági kereslet és a különböző befektetői kereslet között markáns különbségek vannak” – folytatja Ben-Ezra Orran. „Az évek tapasztalatai azt mutatják, hogy minden egyes vevőcsoportra más marketinget és más munkastratégiát kell alkotnia minden piaci szereplőnek. Mivel a Central Home kifejezetten a belvárosi ingatlanpiacra koncentrál, ezért ez a működésünk alappillérének része, hogy minden szegmens megfelelő kiszolgálását kontrolláljuk. Viszont mi kiemelten tudunk erre a területre összpontosítani, ellentétben azokkal a hálózatokkal, cégekkel, akiknek az agglomerációs piacra is fókuszálni kell.”

A szakértő példaként említ egy aktuális jelenséget. Évek óta tudjuk, hogy a legnagyobb érdeklődés a belvárosi ingatlanok irányába az Ázsiából érkező vevőcsoporttól, kínai, vietnámi vevőktől tapasztalható. Viszont ezt a vevőcsoportot is két részre lehet osztani: az egyik részük a belvárosi kislakások és az AirBnB-lehetőségek iránt érdeklődők, vannak viszont azok is, akik tartózkodási program keretében vásárolnak ingatlant, nekik természetesen más preferenciáik vannak az ingatlanjuk kiválasztásánál. Ezeknek a vevőcsoportoknak teljesen más típusú szolgáltatást kell nyújtani a sikeres tranzakció megvalósításához.

„A Belváros esetében semmiképpen sem lehet megkerülni a bérbeadás témáját sem” – mondja Ben-Ezra Orran. „Értelemszerűen a bérbeadási piacon is vannak eltérések az agglomerációhoz képest, ugyanis a Belvárosban a különböző igényű piaci szereplők jelenléte és az ebből adódó magasabb bérleti díjak miatt  ez egy alapvetően erősebb befektetési lehetőség az agglomerációval szemben. Ennek különösebb kockázata nincsen, azonban a belépési összeg, tehát maga az ingatlanok ár itt jóval magasabb, így ez nem mindenki számára elérhető.”