„Mivel egyes kerületekben megint szigorításokat rebesgetnek az AirBnB-vel kapcsolatban, így az is elképzelhető, hogy többen szívesen átállnának inkább a kisebb, de biztos hozammal kecsegtető hosszútávú bérbeadásra” – kezdi Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője, a belvárosi ingatlanok specialistája. „A tavalyi nyárhoz képest több mint 5%-os emelkedést tapasztalhatunk az albérleti piacon. Az áremelkedés egyébként már a pandémia idején megkezdődött, annak ellenére, hogy az AirBnB lakások egy része visszaállt a rövidtávú kiadás piacára. Mindenesetre a kínálat még mindig nem tudott lépést tartani a bérlőcsoport növekedésével a belvárosban, így a mai napig nagyobb a kereslet, mint a kínálat.”

Az aktuális bérleti díjak jelenleg így alakulnak:

• Stúdiólakás – 140-160 000 Ft / hó
• Nappali egy hálóval – 180 000 Ft / hó felett
• Kétszobásnál nagyobb lakások – 230 000 Ft / hó felett

„Mi úgy tapasztaljuk, hogy az elmúlt években általában augusztus végére és szeptember elejére koncentrálódott az ingatlancsere, ekkor jelent meg az új kereslet” – folytatja Ben-Ezra Orran. „Ezzel szemben idén már június hónaptól számítva egész nyáron kifejezetten erős a mozgás az albérleti piacon, köszönhetően például az Erasmus-programban résztvevőknek.”

A szakértő szerint egyébként az albérletkeresők egy teljesen külön piacon mozognak, a kereslet-kínálat nincs direkt összefüggésben a vevő-eladó csoportokhoz. A Belváros pedig megint csak egy teljesen más terület, itt ritkábban fordul elő, hogy egy eladó gyors döntésekre, eladásra, vagy kiadásra kényszerül. Úgyhogy amikor mégis pangás lenne a piacon és kevesebb a kereslet mint a kínálat, akkor sem csökkennek igazán a belvárosi ingatlanárak, az eladók inkább kivárnak. Extrém helyzetekben ez természetesen változhat, a külföldi nagyvárosokhoz képest természetesen Budapesten is előfordulhat, hogy ha válság van, azonnal több lesz az eladó ingatlan, és több a potenciális bérlő is.

„Nyilván egy nagyváros közepén kicsit másképp értelmezzük a fenntartható ingatlan fogalmát” – kezdi Ben-Ezra Orran, a belvárosi ingatlanok specialistája, a Central Home szakértője. „Értelemszerűen itt kevésbé beszélhetünk zöld energiaforrásokról, nemigen tudunk napelemekkel vagy szélerőművekkel kalkulálni egy belvárosi ingatlan felújításánál, egyelőre igen ritka, hogy napkollektor kerüljön egy belvárosi társasház tetejére, bár a jövőben talán ezt is lehetséges lesz. Ugyanakkor a 2022-ben kezdődött energiaválság már felhívta a figyelmet arra, hogy nagyon nem mindegy, milyen energiafelhasználása van az adott ingatlannak, így megnőtt az érdeklődés a magasabb fokú energiatanúsítvánnyal rendelkező lakások iránt.”

Az egyik fontos szempont, amelyet a vevők szinte elsőként néznek, az energiatakarékos nyílászárók kérdése. Szinte minden vevő rögtön kipróbálja, teszteli, hogy miként nyílnak és záródnak az ablakok, a modern, többrétegű, jól záródó ablakokat részesítik előnyben. Ugyancsak fontos a falak és a tetőszerkezet szigetelése, hiszen ez is nagyon sokat jelenthet a fűtési költségekben. Ez utóbbinál a gázzal kapcsolatos kockázat miatt ma már többnyire az elektromos fűtéseket részesítik a vevők előnyben, a hatékony fűtő-hűtő klímák, okosvezérlésű rendszerek mindenképpen erénynek számítanak egy ingatlan megtekintése során, ugyanúgy ahogyan a víztakarékos rendszerek is. A belvárosi ingatlanokban gyakran kisebb a víznyomás, ezért fontos lehet olyan eszközöket választani, amelyek kevesebb vizet használnak.

„Nem véletlenül ugrottak meg a belvárosi ingatlanok esetében a felújítási költségek sem” – mondja a Central Home szakértője. „A befektetők különösen nem, de a privát lakásvásárlók sem szeretnek ma már kompromisszumokat kötni: a magas minőség szinte természetes elvárás a lakások felújításával kapcsolatban. Ide számítom azt például, hogy környezetbarát, fenntartható forrásból származó anyagokat használjanak egy-egy adott lakásnál.”

A lakás elhelyezkedése is nagyon fontos szempont lehet a fenntarthatóság szempontjából. Sokan keresnek olyan ingatlanokat, amelyek a tömegközlekedési lehetőségekhez, kerékpárutakhoz, sétálóövezetekhez közel vannak, ahol a környéken könnyedén meg lehet vásárolni az alapvető élelmiszereket és egyéb fogyasztási cikkeket, gyalogosan is el lehet érni különböző szolgáltatásokat. Ily módon minimalizálni lehet az autóhasználatot, és ezáltal csökkenteni a környezetre gyakorolt káros hatást.

A modern ingatlanpiac tehát egyre inkább figyelembe veszi ezeket a fenntarthatósági szempontokat, és egyre több ingatlanfejlesztő és építtető törekszik zöld, fenntartható lakó- és munkakörnyezetek létrehozására.

2023-ban a diszkontlánc összes egysége arculatváltáson ment keresztül, így a legújabb PENNY-t is ennek megfelelően alakították ki, a vállalat fenntarthatósági céljait és a vásárlók igényeit is szem előtt tartva.

Ilyen kedvezményekkel várják a leendő vásárlókat

Szokás szerint az adott szezonnak megfelelő promóciókat szervez a PENNY, frissülő ajánlatokkal, hűségprogramokkal, valamint további PENNY kártyával és applikáción keresztül elérhető akciókkal készül. Nem lesz ez másként a legújabb üzletükben sem; kezdeményezéseikkel céljuk vásárlóik támogatása az egészségesebb és gazdaságosabb döntések meghozatalában.

„Mi úgy tapasztaljuk, hogy a jelenlegi piac szétszakadt, alacsony kínálatú, de nagy kereslettel rendelkező lakásokra, valamint nagy kínálattal rendelkező, de kisebb vevőcsoportokat kiszolgáló szegmensre” – mondja Ben-Ezra Orran, a belvárosi ingatlanok specialistája, a Central Home szakértője. „Amiből kevés van, viszont sokan keresik, azok a felújított, bútorozott, szép épületben található, jó elosztású ingatlanok. Itt lényegesen kevésbé árérzékeny a vevőcsoport, így az értékesítési idő is többnyire rövid. Ezeknél az ingatlanoknál az átlagos alku kevesebb, mint 5%. Nincs különösebb mozgástere a vevőknek, ha le akarnak csapni egy-egy jó vételre.”

A másik csoportban viszont a lakások többsége átlagos, éppen csak költözhető állapotú, ezeknél elsősorban a felújítás magas költségétől irtóznak a vevők, amely az elmúlt évek drágulása, illetve a szakemberhiány miatt közel a duplájára nőtt. Ezeknek az ingatlanoknak az esetében hosszabb értékesítési idővel és az előző csoporthoz képest jóval magasabb átlagos alkuval, az eredeti eladói elképzeléshez képest akár 15%-kal csökkentett vételi ajánlatokkal is számolhatunk.

„Minden vevő fenntartja magának a jogot az alkura, így ez a kis oda-vissza játék óhatatlanul benne van a legtöbb megállapodásban” – folytatja a szakértő. „Nagyon sokszor egyébként azért is kerül sor alkura, mert az eladók a hasonló hirdetések irányárát veszik alapul, így gyakran nem reálisan határozzák meg az induló árat. Ezt megelőzhetjük, ha profi ingatlanszakértővel konzultálunk, aki reálisabban méri fel a helyzetet, így elkerülhetjük a felesleges köröket.”

Ben-Ezra Orran szerint nem szerencsés túl magas árral indítani, mert így általában túl sokáig van kint az adott ingatlan a hirdetési piacon, így általában már eleve csökkenteni kell az árat, így kevés alkulehetőség marad benne. Ha pedig a vevő továbbra is hajthatatlan, ez az eladó motivációját is megingathatja. Akármilyen reményekkel is vág bele az értékesítésbe, a legtöbb eladó 3-4 hónap alatt észreveszi azt, ha komolyabb szándékú vevőkkel nem találkozik. Ha ezt a helyzetet reálisan értékeli, felismeri az árazási gondot és szemléletet vált, sokkal reálisabb árral tud visszalépni a piacra.

„A vásárlási szándék tehát nem csökkent, viszont az utóbbi három évben olyan jelentősen nőttek meg a felújítási költségek, egyes vélemények szerint több mint a duplájára, hogy ez sok esetben komoly visszatartó erővel bír” – kezdi Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője, a belvárosi ingatlanok specialistája. „Nyilván változtak az ingatlanárak is, de egy felújítandó lakás megvásárlása egyre nagyobb kockázattal jár, mivel nem tervezhető a pontos költség és sok esetben a határidő betartása is nehezen működik a megfelelő szakemberek hiánya miatt.”

A Central Home tapasztalatai és saját felmérése szerint hiány keletkezett olyan ingatlanokban, amelyek letisztult, jó minőségű, ízléses felújítással rendelkeznek, legalább három hálószobásak és a Belváros közkedvelt pontjain találhatóak. Kevés olyan befektető van ugyanis jelenleg a piacon, aki relatív nagy alapterületű, felújítandó lakásokat vásárolna, valamint vállalná a kockázatot és az ingatlan ára mellett további 40-50 millió forintit, vagy esetleg még többet fektetne egy-egy lakás felújításába és bebútorozásába.

A szakértő szerint a piaci elvárások szerint a felújítások fő szempontjai között van az időtállóság, azaz, hogy a felhasznált anyagok, textúrák általánosan kedveltek és elfogadottak legyenek. Előnyben a természetes anyagok, a fa és a kő, amelyek természetes érzetet kölcsönöznek. Hozzá letisztult, világos alapszínek, mint a fehér és a szürke, tágítják a teret, némi pasztellszínnel, púderrózsaszínnel vagy bézzsel vagy éppen földszínekkel, olívazölddel, homokszínnel kombinálva pedig egyben otthonosságot is sugároznak. Fontos a minimalizmus a bútorválasztásban, de a kiadásra szánt ingatlanoknál legalább ekkora szerepe van a funkcionalitásnak és a helytakarékosságnak is, például hogy igény esetén további fekhelyeket lehessen nyerni, vagy éppen megnövelhető legyen az étkezőasztal mérete. Ugyancsak vonzó lehet a régi és az új elemek harmonikus kombinációja, például egy-két ízléses antik bútor elhelyezése a modern környezetben.

A fűtés és világítás modernizálása pedig nemcsak az ingatlan értékét emelheti, hanem a fenntartási költségeket is csökkentheti, ami vonzó lehet mind a vásárlók, mind a bérlők számára. Növelhetik az ingatlan vonzerejét a fűtő-hűtő rendszerek, a távvezérléssel vagy időzítővel szabályozható okos berendezések, a LED-es világítótestek, a fényerőszabályzó vagy hangulatvilágítások is.

„A mi tapasztalatunk szerint a felújított ingatlanoknak az ára az utóbbi fél évben sokkal dinamikusabban emelkedett, és a befektetők számára ez valóban kifizetődő volt, de csak abban az esetben, ha a felújítás, bútorozás stílusa a piaci elvárásoknak megfelelt” – folytatja Ben-Ezra Orran. „Ezek a lakások  az V. kerületben, ha emeleti, utcai, jó állapotú lakásokról van szó, akkor akár 2-2,5 millió Ft-os négyzetméteráron is könnyen gazdára találhatnak.”

„Az idei év eleje egyenes folytatása volt a 2022-es év zárásának” – kezdi az elemzést Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője, a belvárosi ingatlanok specialistája. – „Az árak stagnáltak, továbbra sem lehetett a korábbi árakhoz hasonló értékesítéseket eszközölni a belvárosi ingatlanpiacon. És míg az első három hónap még el-eldöcögött, még talán némi növekedést is tapasztaltunk, április közepétől közel három hónapig mélypontot éltünk meg, nagyon kevés adásvétel történt ebben az időszakban, közel 30 %-kal kevesebb tranzakció volt, ami komoly kihívást jelentett a piaci szereplők számára. Ez a három hónap azért alapjaiban határozta meg az egész év mérlegét.”

Nyár közepén kezdődött némi fellendülés, minden piaci szegmensben javuló tendencia mutatkozott. A belvárosi ingatlanok iránti kereslet növekedése és a tranzakciók számának emelkedése pozitív irányba terelte a piacot. A visszaesés után a szereplők újra megtalálták bizalmukat, és az ingatlanpiac dinamikusabbá vált. Az őszi időszakban pedig egyértelműen jellemző volt, hogy a belvárosi ingatlanpiacon ismét felbukkantak a külföldi érdeklődők, mintegy 40 %-kal többen, mint az előző időszakokban: a vietnami és a kínai vevőcsoportok mellett orosz és amerikai vevők is. A Central Home adatbázisa szerint ebben az időszakban mintegy 5 %-os átlagos ingatlanérték növekedés mérhető. Ez azonban hiába hangzik pozitív értékként, az infláció mértéke mellett sajnos reál csökkenést jelent.

„Most, hogy az év utolsó szakaszába léptünk, némiképp déja vu érzésünk van” – folytatja Ben-Ezra Orran. – „Hasonló jelenséget tapasztalunk, mint a tavalyi év végefelé, erősödik az aktivitás a keresleti és a kínálati oldalon is, mintha sokan már egy új döntés kíséretében szeretnének átlépni a következő évbe. Az aktivitás mind a keresleti, mind a kínálati oldalon megnőtt, és a tranzakciók száma is fellendült, így az év végi időszakban a belvárosi ingatlanpiac felélénkült.”

Az adásvételek volumene évek óta hullámzó, az előző évhez képest közel 10 %-os visszaesés volt tapasztalható az eladások terén. Ezzel szemben viszont a kiadási piac egész évben erős volt, mind a hosszútávú bérbeadások, mind pedig az AirBnB jól teljesített. A szakértő szerint viszont, ami az igazi kihívást jelenti az az, hogy rugalmas megoldásokat tudjanak kínálni az ügyfeleik számára, hogy a magas belvárosi ingatlanárak és a hitelkamatok ellenére érdekeltté tudjanak válni a vásárlási folyamatban.

„Április volt a mélypont az adásvételek történetében, de májusban már megtört a jég, ekkor picit beindultak az eladások és a lakáskiadások is. Júniusban pedig már több lezárt ügylet lett, amely egyértelműen jelzi a piac élénkülését – mondja Móricz Tihamér, a Central Home Falk Miksa utcai irodájának vezetője. – Ami komoly piaci változást hozott, hogy a külföldiek hiányában tengernyi airbnb lakás özönlötte el a piacot, ami túlkínálatot teremtve a bérleti díjak zuhanásához vezetett.”

A szakember szerint az év eleje még stabilnak tűnt, bár érezhető volt a piac lassulása. A koronavírus berobbanása után úgy tűnt, hogy teljes leállás lesz, hiszen az ingatlanközvetítői munka nagy része, lakásmegtekintések, mutatások, szerződéskötések személyes találkozást igényeltek volna, és értelemszerűen ritka volt, hogy bárki a vészhelyzet elején hajlandó lett volna a lakásában vevőjelölteket fogadni, vagy személyesen lakásokat nézni. Ennek ellenére a Central Home értékesítői csapata továbbra is igyekezett napi rutin szerint dolgozni, Zoom meetingeken egyeztették a lehetőségeket, a korlátozások enyhítése után már a megfelelő higiéniai szabályok betartásával irodai ügyeletet is tartottak.

„Amivel igazán érdemes volt foglalkozni, az a marketing” – összegzi a tavaszi helyzetet Móricz Tihamér. – „Mivel a beutazási korlátozások, tilalmak miatt az ázsiai illetve egyéb nemzetiségű partnerek és vevőik eltűntek, a hazai vásárlói-befektetői rétegre koncentráltunk, így az internetes hirdetések, és a saját céges weboldalunk jelentősége is megnőtt. Így is érezhetően egy időre majdnem megállt a piac. Ennek megfelelően jobban koncentráltam árban a kis- és középkategóriájú (40-60 millió értékű) belvárosi lakások hirdetésére. 1-1 rugalmasabb megbízóm lakása ablakába molinókat is sikerült kitenni, ami mindig egy nagyon hatékony marketingeszköz.”

A vírus okozta törés nem nagyon hatotta meg a belvárosi lakástulajdonosokat, ugyan voltak néhányan, akik nyitottan álltak az áralkuhoz, de óriási, általános árzuhanásokról korántsem beszélhetünk. Bár erre a piacra nem túlzottan jellemző a banki kölcsönökkel történő vásárlás, a kormány által kihirdetett hiteltörlesztési moratórium sok mindenkinek biztonságot nyújthat, így sokan ráértek, nem volt sürgős a lakásuk eladása, nem kerültek kényszerhelyzetbe, hogy árul alul értékesítsék ingatlanjainkat.
Ennek ellenére néhány vevő, befektető próbálkozott azzal, hogy nagyon alacsony vételi ajánlatot tesz, de ezek nem jártak eredménnyel.

„Nálunk a legnagyobb mozgás a 30-70 millió Ft közötti, 6-700.000 Ft/négyzetméter árú lakásoknál volt, de információnk szerint Budapesten több 100 millió Ft feletti ingatlan is elkelt a járvány idején, magyar vevők részére. Az elmúlt hetekben pedig több kiadó lakás is sikeresen bérlőre talált. A korlátozások megszűnésével egyértelműen érezhető a piac fellendülése, ennek megfelelően mind eladói, mind vevői oldalról szép számban érkeznek megkeresések, aminek nagyon örülünk, mivel így sikeresnek látszik a vírusidőszak alatti marketingmunkánk, nem elvesztegetett idő volt ez a 3 hónap” – foglalja össze a helyzetet Móricz Tihamér.

A Central Home Központi irodája a vészhelyzet idején folyamatosan azt vizsgálta, hogy ezen a területen hogyan élhető túl egy ilyen sokk, mint a vírus. Különböző stratégiai tanácsokkal, piaci elemzésekkel, gazdaságpolitikai előrejelzésekkel és kitekintésekkel segítették és segítik most is az értékesítői hálózat napi munkáját és munkaszervezését. Az eladó és kiadó lakások piaca pedig lassan, de biztosan éledezik Budapest belvárosában.